難能可貴！
終于等來官宣。
廣州成為首個(gè)落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的一線城市
(資料圖片僅供參考)
仿佛一陣秋雨，令整個(gè)煩躁的夏天涼爽下來。
無獨(dú)有偶，事實(shí)上早在5天前，深圳銀行已經(jīng)確認(rèn)：
“認(rèn)房不認(rèn)貸”直接執(zhí)行！
但樓市會如預(yù)期般否極泰來嗎？
一個(gè)字：難！
因?yàn)椤罢J(rèn)房不認(rèn)貸”對樓市影響有限。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”的實(shí)質(zhì)是什么？
為啥難？
為啥對樓市影響有限？
我們需要首先了解“認(rèn)房不認(rèn)貸”這一新政的實(shí)質(zhì)是什么？
“認(rèn)房不認(rèn)貸”指的是，即使之前擁有多個(gè)貸款供樓的記錄，只要還清了貸款，如果再買房，只要名下沒有任何房產(chǎn)，就可以擁有以套房買房的資格。
重點(diǎn)是，只需要3成。
很明顯，這就大大降低了貸款買房的門檻。按照過去，認(rèn)房又認(rèn)貸，這就意味著有貸款記錄就沒買房條件，或者必須以二套房7成來買房。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”其實(shí)就是一個(gè)降低買房成本的政策。這個(gè)政策有利于誰？
有利的是兩種人：
一是改善型置業(yè)者，二是炒房客或叫投資客。
改善型置業(yè)者為改善居住環(huán)境，賣掉之前的房子，再買新房，只要還清了之前的貸款，就只按首套房標(biāo)準(zhǔn)來，只需三成，7成可在銀行貸款。
更有利的是炒房客，當(dāng)然也叫投資客。他們過去在銀行的多次貸款記錄，將因認(rèn)房不認(rèn)貸而一筆勾銷，重新享有首套房3成的低門檻。
初看起來，改善與投資的門檻降低了，將會釋放出更多的市場需求。
但事實(shí)是，經(jīng)過這些年來的各種調(diào)控，房子的投資屬性已經(jīng)弱化甚至消失。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”對改善客或有影響力，但對投資客，意義不大。
對剛需客來說更沒有意義，因?yàn)閯傂杩突径紱]有所謂的貸款買房的記錄。
而且相對龐大的剛需市場來說，改善與投資客占比只是少數(shù)。
現(xiàn)在的樓市是：少數(shù)服從多數(shù)！
某售樓處現(xiàn)場
現(xiàn)在樓市的現(xiàn)狀多數(shù)怎樣？
現(xiàn)在樓市的現(xiàn)狀多數(shù)怎樣？
必須面對現(xiàn)實(shí)，以深圳為例，實(shí)話實(shí)說。
寶中，“一夜回到7年前”。某新盤一推向市場，就打出變相降價(jià)的如是廣告語。
羅湖，房價(jià)接近腰斬。某項(xiàng)目銷售多年未果，只得降價(jià)促銷。
龍華，更有項(xiàng)目直降8折。某網(wǎng)紅項(xiàng)目推廣多時(shí)，再推特價(jià)房低至8折。
南山白石洲，開盤折扣一降再降。某大盤市場反應(yīng)清淡，意圖以低折售價(jià)，搶占先手。
不僅是新房市場，包括二手房市場，都處于“跌跌不休”的尷尬之中。
原本鐵板一塊的樓市，因?yàn)榻祪r(jià)，終于撕開了一條不大不小的口子。
市場也很現(xiàn)實(shí)，在沒有更多救市新政的情況下，只能是降價(jià)促銷，生產(chǎn)自救。
自救者天救！
與等待救市新政相比，降價(jià)促銷的目的是為了盡快回款，有了回血，開發(fā)商還有延緩生存的機(jī)會。
降價(jià)實(shí)在也是一個(gè)無奈的選擇，相關(guān)各方彼此心照不宣，默認(rèn)則許，這就是當(dāng)前樓市的現(xiàn)實(shí)選擇。
坦率說，默認(rèn)允許降價(jià)，這也是一個(gè)進(jìn)步，對樓市有著一定的推動作用。
事實(shí)也是，部分頂目一降價(jià)，立馬取得良好的銷售效果，比如寶中，以及沙井的項(xiàng)目，因開盤價(jià)低于之前預(yù)期，銷售暢旺。
大家都在學(xué)鄰居李超人，面對現(xiàn)實(shí)，降價(jià)自救。這是個(gè)好事情。
親海咫降價(jià)一日售罄
在老傅看來，這就是一直以來市場呼吁的以價(jià)換量，相信未來一段時(shí)間，降價(jià)促銷或?qū)⒊蔀闃鞘谐B(tài)。
不過，熱熱鬧鬧之中，必須提醒一下，降價(jià)促銷，生產(chǎn)自救，必須防范出現(xiàn)的連帶問題！
主要是什么問題？
降價(jià)自救需要防范什么風(fēng)險(xiǎn)？
概括起來，主要問題也就是以下四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)
，防范不理性傾銷行為。
不理性傾銷，也就是無底線降價(jià)，或引發(fā)市場惡性競爭。表現(xiàn)出來的特征是，相互拼低價(jià)搶客，導(dǎo)致市場混亂無序。
比如在東莞，以及部分臨深片區(qū)，就出現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目互相以低價(jià)搶客現(xiàn)象。
允許降價(jià)促銷，但對具體行為，還是需要進(jìn)行適度的監(jiān)管，讓降價(jià)可控、有序，且以不破壞市場基本規(guī)則為前提。
第二，防范波及到其它產(chǎn)業(yè)。
房子降價(jià)，意味著樓市進(jìn)入下行通道，其底部一旦找不到支撐，或使市場一瀉千里，難以控制。
關(guān)鍵在于，甚至?xí)暗狡渌嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)跟著降價(jià)。一旦降價(jià)現(xiàn)象漫延，或?qū)⑦M(jìn)一步導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)臉。
現(xiàn)在消費(fèi)乏力，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)收縮的跡象，如何避免收縮風(fēng)險(xiǎn)，樓市也要承擔(dān)一定的責(zé)任，降價(jià)必須有底線。
第三，防范引發(fā)業(yè)主不滿情緒。
降價(jià)或會贏得當(dāng)下置業(yè)者的認(rèn)可，但對前期置業(yè)者會產(chǎn)生一定的損害。因房子貶值，利益受損，或引發(fā)業(yè)主不滿情緒。
這也是一段時(shí)間來市場上出現(xiàn)的多訴求現(xiàn)象，因房價(jià)下跌，眾多業(yè)主以各種理由和借口，要求退房或給予補(bǔ)償。
對此，開發(fā)商及相關(guān)各方應(yīng)該在降價(jià)促銷前，準(zhǔn)備好相關(guān)預(yù)案，以應(yīng)對可能產(chǎn)生的業(yè)主各種群體訴求行為。
第四、防范導(dǎo)致偷工減料惡果。
房子降價(jià)盡管能快速回籠資金，但也必然會導(dǎo)致開發(fā)商利潤相對減少，甚至可能出現(xiàn)虧本甩賣的差結(jié)果。
為此，房子的建筑質(zhì)量、配套標(biāo)準(zhǔn)、裝修規(guī)格或?qū)⑹艿接绊懀慌懦秊榭刂瞥杀镜耐倒p料、粗制濫造行為。
這將使房子的后期交付及使用留下各種質(zhì)量及服務(wù)隱患。如何保障，必須提前建立相關(guān)監(jiān)督機(jī)制，防患于未然。
多年以前，當(dāng)房價(jià)高歌猛進(jìn)時(shí)，曾有人問老傅，深圳房價(jià)會下跌嗎？
當(dāng)年老傅的回答就是：
沒有永遠(yuǎn)只漲不跌的市場！
但從長期主義的角度來看，一切降價(jià)都是暫時(shí)的，一切壞事情，終都會變?yōu)楹檬虑椤?/p>
降價(jià)是個(gè)權(quán)宜之計(jì)，但不能走極端。
無論如何，當(dāng)前樓市環(huán)境十分逼窄，在沒有更多救市措施刺激的背景下，降價(jià)促銷是自然而然的事情，相信各方都可以理解。
但房子降價(jià)所導(dǎo)致的負(fù)面效應(yīng)，各方也必須要有一定的心理準(zhǔn)備，對樓市來說，或許，暫時(shí)的降價(jià)是為了長遠(yuǎn)的未來。
樓市還有未來嗎？
老傅相信絕對有，現(xiàn)在的困難，只是一個(gè)周期必然面臨的調(diào)整。
或許，樓市未來的邏輯已經(jīng)改變，玩法已經(jīng)更新。但一年超過10萬億的市場，其經(jīng)濟(jì)當(dāng)量和地位能力依然強(qiáng)大。
不是說尾大不掉，而是瘦死駱駝比馬大。
現(xiàn)在樓市正是一個(gè)去泡沫化的出清過程，陣痛在所難免，非常時(shí)期，能堅(jiān)持下去就是勝利。
優(yōu)勝劣汰，鳳凰涅槃，浴火重生，一個(gè)不斷推陳出新的時(shí)代，絕不會停下前進(jìn)的步伐。
所以，對未來要有信心！
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