在國家統(tǒng)計(jì)局3月份發(fā)布的房價(jià)上漲報(bào)告中，一二三線城市的房價(jià)全面加速上漲。
資料顯示，三月份，一線城市新建住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲5.2%和11.4%，三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然漲幅不及一線，但也呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的上揚(yáng)勢(shì)頭。在2016年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)集體上漲后，在調(diào)控壓力下，各地房價(jià)呈現(xiàn)出有升有降的分化趨勢(shì)。但自去年底以來，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入普遍上漲模式，全國70個(gè)大的城市，只有極個(gè)別城市的房價(jià)出現(xiàn)了下跌，大多數(shù)城市出現(xiàn)了上漲。
“校區(qū)72小時(shí)”劇照“校區(qū)72小時(shí)”劇照。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲跌主要取決于兩個(gè)因素，一個(gè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的供求關(guān)系，另一個(gè)是貨幣寬松程度。目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未完全擺脫暴發(fā)的陰影，供需因素變化不大，樓市上漲主要是受貨幣因素驅(qū)動(dòng)。這場(chǎng)疫情爆發(fā)后，寬松的貨幣政策，給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了充足的資金。
同時(shí)，貨幣寬松政策引發(fā)了通脹預(yù)期，刺激了人們對(duì)保值增值房產(chǎn)的需求。盡管管理層一直強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，但在貨幣寬松的大背景下，房地產(chǎn)一直是人們抵抗通脹的常規(guī)選擇。目前，不僅僅是中國房價(jià)上漲，世界主要經(jīng)濟(jì)體的房價(jià)都在大幅上漲，美國房價(jià)也創(chuàng)下15年來的新高，早些時(shí)候，次貸危機(jī)的陰影已經(jīng)消失。
所以，中國的這一輪房價(jià)上漲究竟能持續(xù)多久?由于房價(jià)的上漲主要受貨幣因素驅(qū)動(dòng)，未來樓市的走勢(shì)，也主要取決于貨幣政策的變化。就目前而言，貨幣政策并不能支撐房價(jià)的持續(xù)上漲，甚至開始逐步打壓房價(jià)。
在中國經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)的同時(shí)，貨幣政策也開始逐步回歸正常軌道。中央銀行最近發(fā)布的3月份金融數(shù)據(jù)顯示，M2廣義貨幣增長、社會(huì)融資規(guī)模等關(guān)鍵指標(biāo)增速均明顯放緩，貨幣政策拐點(diǎn)逐漸明朗。
此外，日益增長的國內(nèi)通脹壓力，也將導(dǎo)致未來貨幣政策進(jìn)一步緊縮。國家統(tǒng)計(jì)局3月發(fā)布的CPI(CPI)報(bào)告顯示，3月CPI(消費(fèi)價(jià)格指數(shù))結(jié)束了之前的負(fù)增長，同比上漲0.4%，盡管看起來還很低，但并不意味著價(jià)格水平仍處于低位。目前CPI指數(shù)較低，主要受豬肉價(jià)格影響，3月份豬肉價(jià)格大幅下跌18%，因豬肉在CPI中所占比重較高，豬肉降價(jià)在很大程度上降低了CPI指數(shù)。除豬肉外，其它主要消費(fèi)品均出現(xiàn)提價(jià)，我國CPI構(gòu)成八大類商品中，3月價(jià)格走勢(shì)為六升一降。豬價(jià)的下降，掩蓋了豬價(jià)的上漲。
此外，以原油為代表的國際市場(chǎng)大宗商品價(jià)格的大幅上漲，也給我國帶來了輸入型通脹壓力。三月我國PPI(生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù))從2月份的1.7%躍升至4.4%，創(chuàng)下兩年多以來的最高水平。原料價(jià)格上漲的上游，最終也會(huì)傳導(dǎo)到下游，帶動(dòng)整體價(jià)格指數(shù)的上漲。
不管從何種角度來看，未來通脹壓力都不容樂觀。由于通貨膨脹預(yù)期的存在，我國貨幣政策將進(jìn)一步收緊，這將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來巨大壓力。在寬松貨幣政策期間，樓市成為資金流入的最大蓄水池，也是寬松貨幣政策的最大受益者，但一旦貨幣政策收緊，樓市又會(huì)受到資金流出潮的最大沖擊。
目前，我國銀行貸款有四成流向房地產(chǎn)行業(yè)，如果從股票市場(chǎng)、信托市場(chǎng)、債券市場(chǎng)等其他渠道來看，我國金融體系中的資金高度集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)一調(diào)整，我國金融體系就會(huì)受到巨大沖擊，美國次貸危機(jī)就是前車之鑒。因此，監(jiān)管最近開始在房地產(chǎn)業(yè)和金融系統(tǒng)之間構(gòu)筑防火墻，去年最后一天，央行在銀行房貸上劃出兩條紅線，限制銀行貸款向房地產(chǎn)領(lǐng)域的過度投放。
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但監(jiān)管者的努力仍然受到曲線的沖擊。與購房者、房產(chǎn)中介、甚至銀行等多方合作，國家原本用于扶持小型微型企業(yè)和個(gè)體工商戶的經(jīng)營性貸款被挪用到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為了這次房價(jià)暴漲的一個(gè)重要推手。在經(jīng)營貸款炒房模式曝光后，監(jiān)管部門開始出手整治，到三月底，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行三部門聯(lián)合發(fā)文，要求主要金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格禁止經(jīng)營貸款進(jìn)入樓市。而在監(jiān)管的重拳之下，短期內(nèi)開展信貸業(yè)務(wù)的路徑基本上將被堵塞。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，一方面貨幣政策收緊，總體資金面不再寬松，另一方面，監(jiān)管層又嚴(yán)苛堵住了進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的違規(guī)資金，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金面將遭受多重打擊。若供給方和供給方的資金開始緊張，隨之就會(huì)出現(xiàn)房貸利率上漲。對(duì)于國內(nèi)房價(jià)走勢(shì)，對(duì)于房貸利率的變動(dòng)尤為敏感，一旦房貸利率上漲，將極大地抑制購房者的購房能力，房價(jià)也將受到重壓。
今后房貸利率的走勢(shì)，一方面要看樓市本身的調(diào)控，一方面要看國家整體的貨幣政策，從這兩方面考慮，房貸利率都有上升的可能。
近期，全國各地多地房貸利率已開始小幅上升，特別是一些房價(jià)上漲過快的城市，今年以來，首套房和二套房利率已多次小幅上升。除貸款利率外，市場(chǎng)總體利率也有可能上升，這反過來又會(huì)導(dǎo)致貸款利率上升。
為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，去年，我國金融體系為實(shí)體經(jīng)濟(jì)讓利1.5萬億元，這主要是通過降低貸款利率來實(shí)現(xiàn)的。在中國經(jīng)濟(jì)今年迅速回升的同時(shí)，金融系統(tǒng)的利率優(yōu)惠也將逐漸消失，即使央行不會(huì)主動(dòng)提高利率，市場(chǎng)利率也會(huì)自動(dòng)回升。三月份，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清也表示，由于今年整個(gè)市場(chǎng)的利率都在上升，預(yù)計(jì)貸款利率也會(huì)有所上升。當(dāng)市場(chǎng)總體利率上升時(shí)，房貸利率也會(huì)上漲。
關(guān)鍵詞： 通脹預(yù)期 因素驅(qū)動(dòng) 最高水平 通脹壓力
