“翻新”的外立面，“壯觀”的電梯，干凈整潔的柏油路，規(guī)劃有序的停車場，郁郁蔥蔥的步道……擁有317戶居民的金臺西路2號院南院，位于北京朝陽CBD核心區(qū)域，10棟住宅樓大部分始建于1978年，典型的老舊小區(qū)，如今有著舒適的生活環(huán)境。
北京市朝陽區(qū)金臺西路2號院南院(孫紅麗 攝)
在實施老舊小區(qū)綜合治理前，這里是另一番景象，基礎(chǔ)設(shè)施陳舊、公共設(shè)施破損、停車位不足、綠化休憩空間小等問題凸顯。“以前小區(qū)的黃土地路面兒，汽車一過，我們在旁邊吃灰，一點不夸張。您瞧瞧現(xiàn)在這柏油路鋪的，只要不下雨，我能在這兒坐一下午。電梯也裝上了，我住5樓，甭提了，太方便了。”年過七旬的劉大爺坐在門口的長條凳上，慢慢的揮著手里的芭蕉扇。
在多重政策推動下，各地老舊小區(qū)改造開始明顯”提質(zhì)““增速”。金臺西路2號院南院僅是我國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的一個縮影。記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年，多地正通過發(fā)動群眾參與共建、多渠道籌集改造資金、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，全面開展老舊小區(qū)改造。與此同時，推進(jìn)過程中資金籌措與后續(xù)管理依舊是重點難點問題。
多地老舊小區(qū)改造“提質(zhì)增速”
今年政府工作報告提出，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。
2020年，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及居民近700萬戶，重點是2000年底前建成的住宅區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至 6月11日，已有 23個省份公布了 2020年老舊小區(qū)改造計劃。
制圖：孫紅麗 注：以上數(shù)據(jù)截至6月11日，排名不分先后
專家認(rèn)為，積極推進(jìn)老舊小區(qū)改造，應(yīng)“對癥下藥”，不可盲目。
以南昌市為例，南昌創(chuàng)新了業(yè)主全領(lǐng)域負(fù)責(zé)、設(shè)計過程參與、財政全口徑審計、監(jiān)理全環(huán)節(jié)責(zé)任、屬地全方位保障“五全”工作機(jī)制，實現(xiàn)了“要素保障”進(jìn)度快。特別是建立了項目現(xiàn)場派駐員制度，項目工程設(shè)計師全程參與改造現(xiàn)場，將百姓合理訴求貫穿于設(shè)計意圖，及時微調(diào)設(shè)計方案，充分做到改造為民，有力避免了“一張藍(lán)圖管不到”的弊端。
河南提出科學(xué)確定改造標(biāo)準(zhǔn)，推行“一區(qū)一策”“一樓一策”;
長沙以大數(shù)據(jù)為支撐，對每個改造項目實施全生命周期管理;
杭州對多個職能部門的單項工程進(jìn)行統(tǒng)籌實施，一次性完成基礎(chǔ)設(shè)施改造等工程，盡量降低改造對居民生活的影響;
濟(jì)南“整治改造五結(jié)合”的做法將老舊小區(qū)整治改造與水電氣暖管線設(shè)施改造升級同步進(jìn)行，實現(xiàn)了“一次整治、多重成效”。
……
由此可見，老舊小區(qū)改造不僅在提速，而且在增質(zhì)。
“資金”“管理”兩大難題待解
縱觀本輪老舊小區(qū)改造，中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院市場所研究員、研究室主任劉翔峰認(rèn)為有三大特點：
一是保民生穩(wěn)投資拉內(nèi)需的重要抓手，帶動傳統(tǒng)房地產(chǎn)上游的鋼鐵建材水泥環(huán)保、下游的家裝家電等行業(yè)發(fā)展。
二是推進(jìn)“新基建”的發(fā)展，改造后的老舊小區(qū)將依托“新基建”實現(xiàn)未來社區(qū)的聯(lián)網(wǎng)化和數(shù)字化，打造智慧社區(qū)。
三是政府、地方、社會、資本共同參與改造。老舊小區(qū)改造資金來源要求建立政府與居民社會力量合理共擔(dān)改造資金的機(jī)制，鼓勵社會資本參與改造運營。
同時，改造過程中也存在諸多難題需要破解。從實踐看，居民出資意愿低、企業(yè)參與積極性不高，導(dǎo)致老舊小區(qū)改造出現(xiàn)了過度依賴財政資金的問題。
“本輪老舊小區(qū)改造的難點還是在盈利模式上，社會資本的參與面臨很多困境。”劉翔峰指出，與過去拆遷舊房重建不一樣，除了存在眾口難調(diào)、利益沖突的問題，改造需要投入新裝電梯、水電網(wǎng)、車庫、新建醫(yī)療、幼兒養(yǎng)老等公共設(shè)施，如果只能靠物業(yè)費和停車費來獲取回報，可能在很多的社會資本投資者看來，投資回報周期比較長，利潤率也比較低，所以如何提高社會資本參與積極性還是目前最大的一個難題，需要政府、企業(yè)和社會各個方面共同推動。
此外，物業(yè)管理服務(wù)缺失是老舊小區(qū)存在的最突出的共性問題。實踐案例表明，由于老舊小區(qū)大多缺乏物業(yè)管理，如果缺乏長期維護(hù)和運營管理的機(jī)制，改造后的效果也難以長期保持。
日前，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委印發(fā)《2020年老舊小區(qū)綜合整治工作方案》，明確改造工程竣工驗收完成后，實施主體向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交施工有關(guān)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時有效開展物業(yè)服務(wù)。同時，加裝電梯、補(bǔ)建停車設(shè)施、配建服務(wù)設(shè)施等自選類內(nèi)容完成后，企業(yè)應(yīng)做好后期運營。
“老舊小區(qū)改造的難點就是形成一種機(jī)制，能夠讓老百姓、讓市場參與改造，結(jié)合改造提升社區(qū)的管理和治理，包括改造完之后把小區(qū)的長效管理機(jī)制建立起來。這項工作要從小區(qū)改造的起始階段就應(yīng)該發(fā)動群眾、促進(jìn)居民達(dá)成共識，共同商量找到可持續(xù)管理的方式。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長黃艷說。
關(guān)鍵詞： 老舊小區(qū)
