從“涓涓細流”到“放量出讓”，集中供地成為今年地產圈的重磅性改革。
隨著各地首輪試水相繼結束，土地供給側變革初步效果如何，已逐漸浮出水面。土拍熱度是否被抑制?哪些房企大秀肌肉、哪些低調收場?這其中，既有符合業內預測的走向，也有意想不到的微妙變化在發生。
綜合各大機構數據可見，在這輪廝殺中表現突出的，多為資金實力雄厚的規模房企及央企，保利發展、融創中國、招商蛇口、萬科等龍頭各領風騷。“這與我們最初的研判一致，強者更強、弱者更弱。”某TOP5房企人士稱。
不過，首輪集中供地的整體熱度，還是超出了業內預期。
年初新規剛流出時，有龍頭房企人士曾告訴第一財經，集中供地對房企資金要求高，可降低搶地熱度。但在實際土拍中，初次試水的緊張感與焦慮感在房企間蔓延，優質地塊熱度不減，各能級城市地價也全線上漲。
是拿地沖規模、還是謹慎保利潤，成為房企必須回答的終極命題。業內認為，從當下市場熱度看，沖擊規模仍是很多企業的核心訴求。不過，首輪試水結束后，各地或會完善土拍規則，屆時市場熱度有望降溫。
房企的理性與賭博
今年2月26日，自然資源部自然資源開發利用司負責人宣布，將對22個重點城市住宅用地供應實行“兩集中”新政。其中，包括北上廣深4個一線城市，以及天津、重慶、南京、杭州、廈門等18個二線城市。
4月15日，長春首次試水，最終平淡首場。在此后的74天內，加上長春已有21個城市首輪土拍收官，總土地成交金額高達9699億元。若不考慮明日揭牌的武漢加油站地塊，22個重點城市首輪集中土拍收金高達10487億。
在這場土拍盛宴中，有人放手一搏，也有人理性觀望。不過，中小房企未能像新規初衷所料，避開大房企直接競爭、獲得更多土地開發機會。相反，規模房企、尤其是國企央企，仍是行業新規則下的最強“獵手”。
克而瑞數據顯示，截至6月10日，TOP30房企在20個城市中共拿下273幅含住宅地塊，占全部地塊的比重超四成，國企、央企等龍頭更是競爭中的頭號玩家。從拿地幅數看，期內融創拿地總量達41宗，排名第一。
從新增貨值看，前五月保利發展位列行業第一，全口徑新增貨值高達1801億元，融創中國全口徑新增貨值位居第二，達1620億元，招商蛇口、萬科、華潤置地同樣在1500億以上。
作為央企地產龍頭，保利在集中供地中出手頻繁，如在上海以總價105.13億元奪得上海靜安區靈石社區地塊。據管理層在股東大會上披露，今年保利計劃房地產及相關產業直接投資總額3950億元，較去年上調后同比漲17.9%。
受累高價地塊、去年利潤承壓的招商蛇口，今年未放慢搶地的步伐，前五月拿地金額高達638億元，位居行業第二，其中不乏溢價率達130%的重慶地塊。同期，該集團實現簽約銷售金額1327億元，居行業第七。
據其管理層表示，溢價率并不是唯一指標，最終要看土地跟房價的關系。招商在拿地時，系按照一城一策戰略認真測算后，在資源好、市場好的城市優先投資。同時近五年來，通過綜合發展拿地已占土儲的35%。
出現在4城前5月拿地總額10強榜中的華潤置地，拿地力度也頗為激進。譬如，以封頂價111.61億獲杭州未來科技城地塊，21.28億元+配建2.34萬平方米摘廣州宅地，溢價106.72%摘佛山順德陳村TOD商住地。
在近日股東大會上，華潤管理層對此回應稱，集團不會過于盲目，始終圍繞核心城市進行布局。“土地市場現在分化比較嚴重，熱點地區、城市地價貴，開發回報比較低，這種項目華潤置地基本不會特別沖動。”
相較而言，龍湖、中海等企業則較為謹慎，對利潤率的把控也更為嚴苛。據悉，龍湖在拿地上堅持毛利率在25%左右，凈利潤率10%以上。不過，具體到各個地塊，熱點城市如重慶溢價率仍較高，非熱點城市則不然。
與上述龍頭主動出擊不同，“三道紅線”之下，資金緊張的房企拿地與否則是身不由己。富力地產低調拿了一宗，泰禾集團、華夏幸福、藍光發展則在集中土拍中銷聲匿跡，中國恒大前五月新增貨值僅151億元。
下半年市場有望降溫
行業巨變之下，分食地產紅利已越來越難。隨著地價日趨上漲，房開利潤空間收窄，能留到最后的地產玩家，將只是少數頭部。
克而瑞數據顯示，“兩集中”供地新政出臺后，上半年土地市場成交規模同比有所收縮，全國300城經營性土地成交建筑面積為9.0億平方米，同比下跌14%。
但從地價表現看，受熱點城市成交占比提升及優質土地集中出讓的影響，全國300城經營性土地平均樓板價同環比均呈上漲趨勢，上半年平均地價達3457元/平方米，環比上漲了38%，同比漲幅也達到29%。
貝殼研究院數據也顯示，北京、南京、重慶、天津今年首批供地樓面價上漲，較2020年樓面價增幅分別為16.26%、26.78%、64.49%、49.97%。不過，杭州、廣州、上海樓面價較去年有所下降，其中廣州降幅達15.28%。
長三角仍是土拍的高熱區域。克而瑞數據顯示，上半年徐州、鹽城、寧波、杭州、溫州、合肥等地溢價率均超20%，其中徐州平均成交溢價率高達60%，在成交量前20城市中溢價率排第一，銅山區土地單價紀錄更是在今年刷新。
“地價不斷上漲，TOP級房企投資力度不減，土地成本上升對房企管理提出了更高要求。”該機構認為，資源傾向龍頭房企的格局不會改變，尤其是集中供地之下，規模、資金效應將進一步放大，中小房企或被迫向非重點城市下沉。
貝殼研究院也稱，從成交金額看，TOP50與TOP100房企集中度分別為58%、66%，均較2021年上半年全國土地市場集中度有明顯提升。TOP50房企的集中度提升最為顯著，內部則呈現首尾活躍、中間漸弱的集中度特征。
當下，地產規模紅利已接近尾聲，如何進行投資決策，已是房企的生死命題。值得注意的是，多位業內人士認為，首輪集中供地熱度高漲，很大程度上源于新規試水的恐慌感。隨著政策不斷完善，后續市場熱度或將降溫。
在日前舉行的股東大會上，中國金茂管理層表示，土地“兩集中”需要時間檢驗，行業出現波動是正常的，第一階段的搶地局面不會持續，下半年熱度應有所下降。
龍湖管理層同樣表示，下半年土地市場不會像現在這么熱，畢竟是第一次集中供地，企業可能比較緊張沖動，后續市場可能會有所降溫。
與此同時，“在未來兩輪的集中供地中，城市將結合首次供地的情況進一步修正全年的供地計劃，使年度土地市場保持穩定，行之有效的政策將得以延續和被借鑒，‘試水’失敗的政策將退出市場。”業內認為。
以上海為例，該地在土拍中實施一次性報價，即設置起始價、中止價和最高報價。報價低于中止價，價高者得;高于中止價，進入一次性書面報價環節，既控制住溢價率，也達到了穩地價效果，有望成為各地借鑒的樣板案例
