2021年,成都樓市頻打補丁,從二手房指導價、雙限地、定品質等方面,將成都新房、二手房房價走勢拉入穩定軌道,政策穩字當頭,樓市發展更是平穩有序。近日,58同城、安居客發布《2021年Q3成都理想安居置業指數報告》,從土地市場、新房市場、購房用戶畫像等多角度對成都樓市進行解析。報告顯示,2021年第三季度成都土地市場共成交97宗土地,發放了340張預售許可證,預售房源5.48萬套,趕超上半年整體,共成交備案6.31萬套住宅房源。
土地市場共成交97宗土地,成交備案6.31萬套住宅房源
58同城、安居客《2021年Q3成都理想安居置業指數報告》統計顯示,2021年第三季度成都土地市場共成交97宗土地,攬金486.36億,成交面積4633.8畝。共有26宗地樓面地價破萬,最高為16800元/㎡成交的高新高投宗地;彭州瑞新匯地塊溢價率最高,為14.29%;單宗地價最高為中鐵建在高新拿下的104.88畝宗地,總價為24.3億。總體來看,在第三季度進行的第二輪集中土拍,成都不僅限定了土地最高價,且限定了后期清水房價,還貫徹了 “定品質”,將未來地塊開發樓盤的售價進行了全維限制。此外,還嘗試了競銷售型人才公寓面積比例,未來住宅結構類型會有新的變化。
受房企沖刺“金九”以及備戰“銀十”的影響,成都供應市場在9月迎來峰值。在此之前,供應均處于平穩走勢。第三季度成都發放了340張預售許可證,預售房源5.48萬套,趕超上半年整體。其中,9月預售房源量最多,共153張預售證,2.37萬套房源。青白江區以33張預售證位列預售證數據區域榜首,天府新區以29張緊隨其后。產品類型中住宅占比最多,共255張,占比71.13%。價格上全城房源單價整體跨度較大,從萬元以內到近4萬的單價均有所供應,滿足剛需和改善用戶的不同需求。
市場成交方面,2021年三季度成都樓市共成交備案6.31萬套住宅房源,同比2020年同期下降9.88%;其中新建商品住宅成交備案5.34萬套,占三季度住宅成交套數的84.63%。
Q3新房、二手房成交面積和成交套數同比去年Q3均呈現雙降態勢,除了新房、二手房限價政策為主因外,2021年房企的現狀也要一定影響。在融資、去化等壓力下,房企破產、停工等消息不斷,讓購房者觀望情緒加重。
房價表現方面,成都在線樓盤均價梯隊分化明顯,9月最高在線樓盤均價達到3萬,為主城區錦江。在9月房價地圖中,錦江區成為唯一的3萬+房價梯隊成員,其余區域房價主要分為老牌中心城區的2萬和近郊區的1萬級。三圈層作為成都近年來新的需求外溢承接地,房價也隨著供求比變化,逐步提升。繼新津作為三圈層區域首個房價破萬后,9月都江堰、崇州、邛崍房價也進入了1萬以上梯隊,趕超了中心城區青白江。
傭金成為被提及較多熱詞,大豐成為最受關注板塊
三季度以來,房企進入業績加速沖刺階段。推盤量、營銷節點等變化使樓市參與主體產生連鎖反應。社群熱詞聚焦“優惠”,關注焦點仍然是“價格”,供應增加也讓咨詢增多。
根據58同城、安居客平臺用戶找房關鍵詞發現,2021年7月開始,成都加大預售房源供應量,電話、首付等熱詞在社群話題中出現頻次較高。“金九”以來,“紅包”等優惠詞語也成為短時間被提及較多熱詞。隨著二手房指導價持續推進,存量住房相關的“傭金”也成為被討論較多的熱詞。
作為購房者比較偏愛的工具,微聊可以快速連接到置業顧問。7、8月份房源供應穩定增加,購房者主動微聊咨詢頻次提高。“金九”來臨前,購房者傾向于通過VR帶看了解項目情況,因此8月份整體帶看量較高。
7月預售入市房源量增加50%,電話咨詢作為最直接的溝通方式,成為當夜大部分購房者的選擇。訂閱方面,9月份整體數據和7月份幾乎持平,但走勢略相反,而8月份訂閱為季度內較高數據。
三季度大豐關注度位列用戶偏愛樓市板塊第一位,隸屬于新都的大豐地塊,距離金牛區較近,且開通地鐵5號線,龍湖等商業體已開業,整體生活便捷。目前板塊整體在售房源均價在1.5萬/㎡左右,略低于主城區,成為第三季度熱門板塊。
在用戶最為關注樓盤維度方面,7-9月用戶依然更關注價格,其中一房一價、首付等成為購房者關注的細化維度。此外,和房價相關的裝修價格和裝修配備標準也是購房者比較關心的點之一。
“三道紅線”督促房企健康發展,四季度樓市大方向依然以穩定為主
此前,不少房企出現資金緊張的狀況,為維護房地產市場平穩健康發展,央行于今年加強了對房地產行業的金融監管,要求各房企嚴格執行“三道紅線政策”。對此,58安居客房產研究院西部分院分析師安sir-元氣喵表示,三道紅線政策將給房地產行業帶來巨大影響和改變。“三道紅線”仿佛成為“靠譜房企”試金石,一方面督促房企注意自身健康發展,另一方面也給購房者帶來買房提醒。當下樓市以穩定為主,買房求安心,房企健康是選擇安心樓盤的重要基石。而施工節奏、預售情況等則是判斷樓盤是否正常標準之一,另外購房者還可以了解樓盤前期口碑作為判斷參考。
針對成都三季度房地產市場表現,58安居客房產研究院西部分院院長-周鴻認為,2021年三季度,在全國多地房企“暴雷”背景下,成都整體“穩”字當頭。其一穩為“面粉”價格:成都第二批集中供地,不僅限地價,例如溢價率均被控制在15%以下,同時也限后期清水房價,且采用新的“競銷售人才公寓面積比例”等方式,從房價源頭——地價上來進行調控;其二穩為“面包”價格:對存量房市場進行價格直接調控,發布二手房指導價格,而新房市場,除了穩地價,也通過限后期清水房售價來穩市場、穩人心、穩情緒。
第四季度房地產市場走勢仍以穩定為主,周鴻預測未來樓市大方向可能存在三大趨勢:一是因為各自政策調控,新房和二手房產市場分化會更加明顯;二是因為國民經濟壓力,市場對降準預期較高,貨幣政策有相對寬松可能;三是保障住房體系穩步推進。
