隨著個別房企風險的暴露、房地產貸款“兩條紅線”等樓市監管的不斷加碼，金融機構開始審慎對待房地產貸款業務。在此前的調查過程中，北京商報記者注意到，北京地區各大銀行開始不斷收緊房貸閘口，個人購房者申請房貸難度進一步增加。而進入四季度，北京地區的房貸利率雖暫無變化，但額度方面，有客戶經理坦言，“目前額度確實很緊張”。
房貸利率暫無調整
10月18日，北京商報記者從多家銀行相關人士處獲悉，目前北京地區房貸市場利率依舊未變，工商銀行(601398,股吧)、中國銀行(601988,股吧)等國有大行及多家股份制銀行均執行首套房利率為LPR+55個基點(5.2%)、二套房利率LPR+105個基點(5.7%)這一標準。
北京商報記者從工商銀行北京市分行獲悉，該行目前按照首套房利率不低于5.2%、二套房利率不低于5.7%的利率執行;中國銀行北京市分行業務部門也向北京商報記者反饋稱，該行首套房也執行5.2%、二套房5.7%這一利率標準。
根據調查，北京地區多家股份行、城商行也均執行上述標準。一位股份行個貸經理告訴北京商報記者，該行首套房房貸利率為5.2%、二套房房貸利率為5.7%，今年一直保持這個利率。另一位城商行的個貸經理也表示，“均執行統一標準，房貸利率已經很久沒變過了”。
不過，北京商報記者在調查中還注意到，雖然各家銀行房貸利率均執行統一標準，但也有銀行人士表示，可能會根據客戶情況進行上調。“貸款的時候要具體咨詢客戶經理根據自身情況上浮多少。”某國有大行支行個貸部人士介紹道。另一國有大行相關人士也表示，首套房利率不低于5.2%、二套房利率不低于5.7%是最低線，每家銀行都是一樣的，但在實際業務辦理中，有可能根據客戶情況資質進行上調。
而在貸款審批機制方面，工商銀行北京市分行表示，對客戶貸款審核要點主要包括客戶的資信情況、收入負債情況以及押品的價值等。
除此之外，部分銀行也提到會將信用貸、消費貸等情況納入審核。一位國有大行支行個貸經理表示，審批房貸時會將個人經營貸、消費貸、信用卡分期等納入，如果沒結清就要算入負債，并要求月收入要不小于月負債的2倍。前述城商行個貸經理也表示，收入負債比要低于55%，如果超出會相應提高首付，減少貸款金額。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，將信用貸等納入房貸審核范疇，主要是考慮一些邊緣性的借貸行為，也是希望更全方位考察購房者的信用或償債能力。頻頻出現各種借貸行為，容易被認為是高風險客戶。類似月收入的約束，本質上也是希望償債能力是穩健的。
部分銀行額度緊張
伴隨房貸集中度管控政策的執行，多家銀行在今年前三季度勒緊了房貸閘口，在彼時調查時，就有多家銀行表示，“行內暫無房貸額度”。如今進入四季度，房貸額度是否有所變化?
北京商報記者從多家銀行獲悉，大部分銀行房貸額度仍處于收緊狀態。一位股份行客戶經理直言，“什么時候有額度不好說，可能明年有戲”。前述城商行個貸經理也坦言：“目前額度確實很緊張。”
而國有大行方面，北京商報記者從工商銀行北京市分行處獲悉，該行房貸額度根據監管要求合理控制，有序發放。中國銀行北京市分行業務部門也回應稱，“有額度，按照監管部門要求對客戶申請貸款進行審核”。
不過，值得關注的是，在調查過程中北京商報記者發現，部分國有大行雖有額度，但明確放款時間還是要等到明年。前述某國有大行支行個貸經理介紹稱，“現在個人住房按揭貸款商貸可以簽約，但放款得等到明年”。另一位國有大行支行個貸部人士也表示，目前放款時間不確定，面簽已經約到明年2月了。
談及部分銀行房貸額度仍緊張、放款時間較長的原因，某商業銀行資深宏觀研究員表示，部分區域銀行房貸額度緊張，主要是房地產調控趨嚴背景下，部分銀行房貸存量過大，導致擠占新增額度。之所以部分銀行房貸審批、放款時間延長，一方面是銀行對涉房貸的風險偏好降低，對房貸客戶審核更加嚴格;另一方面，銀行額度緊張，而銀行通過延長房貸審批、放款周期，一定程度也是希望盡可能留住客戶。
嚴躍進認為，疫情期間購房者反而購房熱度上升，使得銀行的貸款額度此前有所透支;而在房地產貸款集中度的約束下，此類額度就會面臨緊張的可能。但他表示，放款的滯后問題也屬于正常，從政策定調寬松到最后購房者或房企收到款項，確實有時滯，不過基本上說明過緊的階段已經過去了。
未來是否會松動
10月15日，央行在2021年三季度金融統計數據新聞發布會上傳遞出積極信號。央行金融市場司司長鄒瀾表示，從數據上看，今年前三季度，個人住房貸款發放金額保持平穩，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩后，這些城市房貸供需關系也將回歸正常。
那么后續房貸額度是否會有所松動?嚴躍進預測，有望逐漸放松，而房貸利率四季度繼續上升的可能性不大，但是后續則有可能稍微下降一點。
前述城商行個貸經理也提道，“明年的額度還不好說，但是監管也提及銀行額度管控不應太死板，應該會得到改善”。
不過，前述商業銀行資深宏觀研究員則認為，國內房地產將堅持“房住不炒”的理念，國內不會將房地產作為短期刺激經濟的手段，樓市“三穩”是主基調，各地因城施策、精準調控，多渠道保障供給，加快建立房地產長效機制，遏制投機需求，滿足剛需及多元化住房需求。在金融管控方面，國內將滿足房貸合理需求，堅決遏制投機需求，促進房地產信貸平穩增長。
