中國房地產(chǎn)行業(yè)，似乎走到了一個(gè)十字路口。

隨著“三道紅線”、投銷比管控等政策的相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)短期償債壓力加大、投資和擴(kuò)張動(dòng)能相應(yīng)降低。特別是進(jìn)入7月份以來，項(xiàng)目去化表現(xiàn)不佳，企業(yè)銷售承壓，市場(chǎng)整體進(jìn)入降溫周期。雪上加霜的是，個(gè)別企業(yè)的違約“暴雷”事件，更是動(dòng)搖到了各方面的信心。

信用風(fēng)險(xiǎn)加速暴露，行業(yè)進(jìn)入降溫周期

根據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年以來，債務(wù)違約的房企名單多達(dá)10余家企業(yè)。而這份名單中，不乏曾經(jīng)的頭部企業(yè)。進(jìn)入四季度，部分房企美元債構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約，更是將本輪美元債信用危機(jī)推向高潮。

受此影響，多家主流房企債券價(jià)格連日暴跌，創(chuàng)上市以來新低，中資地產(chǎn)美元債券更是創(chuàng)下至少8年的最大跌幅。疊加效應(yīng)下，行業(yè)融資也受到違約事件影響，更多房企的發(fā)債之路步履維艱。

部分頭部房企的債務(wù)違約，使得行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)加速暴露。而此前出現(xiàn)償債風(fēng)險(xiǎn)的房企，大多逃不過被下調(diào)評(píng)級(jí)。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至9月30日，穆迪、惠譽(yù)和標(biāo)普三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)共下調(diào)了91次中國房企評(píng)級(jí)。如果加上10月初至今的數(shù)據(jù)，今年房企被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)次數(shù)已超百次，創(chuàng)下歷年之最。

從官方近期公布的數(shù)據(jù)來看，行業(yè)慘淡可見一斑。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份雖為傳統(tǒng)銷售旺季，但今年的“金九”業(yè)績(jī)低于近年同期水平。同時(shí)，1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資112568億元，同比增長(zhǎng)8.8%，增速已跌至個(gè)位數(shù)水平。企業(yè)拿地動(dòng)力和項(xiàng)目開工進(jìn)度，也都明顯受到信貸融資環(huán)境影響。

房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也同樣出現(xiàn)降溫的趨勢(shì)。易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，9月份全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%，二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%。值得注意的是，全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)自2015年5月份以來環(huán)比首次下跌。二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)在連續(xù)16個(gè)月上漲的基礎(chǔ)上，8月份二手房?jī)r(jià)格漲幅首次為0，9月份則出現(xiàn)明確下跌。

一方面是信用風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致融資之門基本關(guān)閉，一方面是銀行在各道紅線下的從嚴(yán)偏緊操作，一方面是市場(chǎng)預(yù)期悲觀下的慘淡銷售，再疊加各種調(diào)控政策的綜合影響、債務(wù)到期的暴雷風(fēng)險(xiǎn)，讓行業(yè)迅速進(jìn)入降溫周期，并在某種程度上陷入了惡性循環(huán)，看跌四季度房地產(chǎn)，甚至悲觀明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的聲音占據(jù)了主流。

如何才能穩(wěn)預(yù)期，重建市場(chǎng)信心?

高層密集發(fā)聲，維穩(wěn)意圖明顯

作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)與居民的生活息息相關(guān)。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，針對(duì)近期房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的問題，中央層面的表態(tài)備受關(guān)注。

10月15日，在央行舉行的第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在談及恒大集團(tuán)的問題時(shí)稱，這在房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)別現(xiàn)象。經(jīng)過近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，尤其是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)地價(jià)、房?jī)r(jià)、預(yù)期保持平穩(wěn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，房地產(chǎn)行業(yè)總體是健康的。人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

10月18日，國新辦就2021年前三季度國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況舉行發(fā)布會(huì)，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉在會(huì)上表示，今年以來，通過完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，抑制不合理需求，推動(dòng)剛性需求平穩(wěn)釋放，限制部分房地產(chǎn)企業(yè)依靠舉債盲目擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資、銷售和房?jī)r(jià)逐步趨于穩(wěn)定。下一階段，隨著多主體供應(yīng)、多渠道保障，購租并舉住房制度不斷完善，市場(chǎng)主體趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持平穩(wěn)發(fā)展。

10月20日，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理劉鶴，中國人民銀行副行長(zhǎng)、國家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝在“2021金融街論壇年會(huì)”上，也分別對(duì)房地產(chǎn)發(fā)聲。

劉鶴提出，金融系統(tǒng)要統(tǒng)籌做好金融風(fēng)險(xiǎn)防控等工作。要堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，堅(jiān)持底線思維，實(shí)現(xiàn)防風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)發(fā)展的動(dòng)態(tài)平衡。要推動(dòng)中小金融機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)，處置好少數(shù)大型企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

潘功勝指出，近期我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)的金融市場(chǎng)出現(xiàn)一點(diǎn)波動(dòng)，這是市場(chǎng)主體在個(gè)別企業(yè)違約事件出現(xiàn)之后的應(yīng)激反應(yīng)。在金融管理部門的預(yù)期引導(dǎo)下，金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場(chǎng)價(jià)格正逐步恢復(fù)正常。十九大以來，按照中央確定的方針政策，實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)金融化、泡沫化的勢(shì)頭得到遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)地價(jià)、房?jī)r(jià)、預(yù)期保持平穩(wěn)，房地產(chǎn)行業(yè)總體健康發(fā)展。下一步，金融部門將積極配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和地方政府堅(jiān)定的維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

同日，央行網(wǎng)站也發(fā)布了央行行長(zhǎng)易綱在2021年G30國際銀行業(yè)研討會(huì)的發(fā)言及問答。針對(duì)恒大問題，易綱表示，近期恒大的情況引發(fā)了較多關(guān)注。總體而言，恒大風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)措施方面，一是要避免恒大的風(fēng)險(xiǎn)傳染至其他房地產(chǎn)企業(yè)。二是要避免風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至金融部門。總體上恒大事件對(duì)金融行業(yè)的外溢性可控。

在談及應(yīng)對(duì)恒大事件的原則時(shí)，易綱稱嚴(yán)格按照法律規(guī)定的受償順序，充分尊重并保護(hù)債權(quán)人和產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。在此過程中，尤其是要保護(hù)好已購房消費(fèi)者的合法權(quán)益。將堅(jiān)持法治化的原則，確保所有債權(quán)人和利益相關(guān)方的正當(dāng)合法權(quán)益得到公平對(duì)待。總體而言，有信心能把風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍，避免發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

不難看出，監(jiān)管層的接連表態(tài)，也是在給房地產(chǎn)行業(yè)“減壓”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)表示，“正如高層的表述，房地產(chǎn)當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)是可控的，也即市場(chǎng)的壓力其實(shí)總體可以控制，市場(chǎng)不必過慮。”

他認(rèn)為，隨著高層的密集發(fā)聲，以及房地產(chǎn)金融市場(chǎng)糾偏工作的開展，效果正在積極釋放，四季度房貸金融市場(chǎng)有逐漸趨好和改善的機(jī)會(huì)，各類顧慮和擔(dān)憂可以據(jù)此減少。至少就目前市場(chǎng)看，有兩點(diǎn)可以明確。第一、合理的信貸支持是需要進(jìn)行下去的，這是房企等可以積極把握的利好點(diǎn)。第二、違法違規(guī)的領(lǐng)域，依然要嚴(yán)管，尤其是要防范個(gè)別房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)蔓延到同行和金融企業(yè)。所以當(dāng)前的基調(diào)還是很清晰，針對(duì)部分過去略緊的地方做放松，而其他政策的思路總體上將繼續(xù)堅(jiān)持下去。

關(guān)鍵詞： 降溫周期 地產(chǎn)行業(yè) 雪上加霜 宏觀調(diào)控