僅隔36天，北京第三批集中供地就來(lái)了。
11月19日晚間，北京規(guī)自委集中上線了三批次全部12宗宅地。起拍總額約335.5億，合理地價(jià)上限約362億。
嚴(yán)肅君的N個(gè)500人置業(yè)群中，有人評(píng)價(jià)北京三次土拍為：“一鼓作氣，再而衰，三而竭”。
01今年KPI已達(dá)標(biāo)
只從數(shù)字來(lái)看，北京三次供地規(guī)模上是在急劇縮水---
一批次30宗，成交30宗，總成交金額約1109億;
二批次43宗地，成交17宗，總成交金額約513億;
三批次12宗地，總起拍金額約335.5億。
觀感確實(shí)如此。全國(guó)22城土拍基本都經(jīng)歷了雙方極為熱情，到開發(fā)商單方面理性，再到三批次雙方都冷靜下來(lái)的過程。
但北京的點(diǎn)在于，不是被動(dòng)理性，而是KPI已經(jīng)超額完成，主觀上不需要多供地了。
北京2021年度計(jì)劃供應(yīng)300公頃，今年三批次12宗順利成交的話，年度成交總量將達(dá)到約350公頃，還超出17%。
關(guān)鍵是，土地創(chuàng)收效果已拉滿。
2020年北京全年土拍入賬1681億，而今年前兩次土拍成交金額已達(dá)1622億，基本追平。
02朝陽(yáng)繼續(xù)瘋狂輸出
這么一看，朝陽(yáng)顯然比較缺錢。
繼前兩輪吸金398.93億后，本輪供應(yīng)的12宗地中，位于城六區(qū)的僅7宗，6宗都在朝陽(yáng)，起拍總金額為235億。
但這距離傳聞中朝陽(yáng)土地出讓的1000個(gè)小目標(biāo)，依然很遠(yuǎn)。
其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，今年朝陽(yáng)土地供應(yīng)大多都圍繞在已建成或待建設(shè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，比如望京/東壩/金盞。
畢竟得先有錢，才有錢花。
像三批次朝陽(yáng)最重頭的東壩3宗地，本身就是TOD規(guī)劃，12號(hào)線與3號(hào)線正處于建設(shè)關(guān)鍵期，再加上各類市政配套建設(shè)，都需要大量的資金支持。
好在朝陽(yáng)壓箱底的好貨還有不少，比如半個(gè)月前熱議，但此次并未上架的太陽(yáng)宮地塊。
另外，門頭溝2宗，豐臺(tái)、房山、密云、延慶各1宗。而海淀、石景山、通州、大興、昌平前兩批次的熱門區(qū)域此次無(wú)供應(yīng);順義更是三次集中土拍全部缺席。
03人為降低難度
從三批次供地細(xì)則來(lái)看，針對(duì)土地集中供應(yīng)帶來(lái)的扎堆入市銷售難題，也出現(xiàn)了更多“人性化”調(diào)整。
一是現(xiàn)房銷售從試點(diǎn)到推廣，人為錯(cuò)開入市時(shí)間。
12宗宅地，5宗達(dá)到土地合理價(jià)格上限后，將進(jìn)入現(xiàn)房銷售面積競(jìng)爭(zhēng)，另有朝陽(yáng)勁松地塊直接規(guī)定全部為現(xiàn)房銷售。
從房企端而言，現(xiàn)房銷售意味著拿地2-3年后才能入市，3個(gè)月高周轉(zhuǎn)模式不再;對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，看得見、摸得著的現(xiàn)房，安全感upup，貨不對(duì)板的交付風(fēng)險(xiǎn)也同步降低。
二是分拆地塊，降低拿地門檻。
朝陽(yáng)管莊兩地塊為二批次延期再上市，之前總起拍價(jià)57億，分拆后起拍價(jià)分別為20.8億、27.5億，自降了8.7億，誠(chéng)意很足。
而且02地塊設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，03地塊不需競(jìng)現(xiàn)房，但要執(zhí)行“套內(nèi)7090”，不僅避免了入市時(shí)間正面廝殺，連產(chǎn)品面積段都提前做出了區(qū)分。
同樣分拆和人為區(qū)分的，還有東壩3宗地。
一個(gè)組團(tuán)內(nèi)，A003-2地塊和A002-3地塊指導(dǎo)價(jià)均為8.6萬(wàn)/㎡，而需要配建公租房的A003-1地塊只要8.1萬(wàn)/㎡，粗算樓面價(jià)也要更低。
三是銷售指導(dǎo)價(jià)局部“托底”。
東壩三宗地，與之前同片區(qū)新房?jī)r(jià)格來(lái)看，又又又又漲價(jià)了。
拉長(zhǎng)時(shí)間線看，2020年5月出讓的華樾國(guó)際限均價(jià)約6.9萬(wàn)/平，二期領(lǐng)尚限均價(jià)7.1萬(wàn)/㎡，德賢御府指導(dǎo)價(jià)8萬(wàn)/㎡，此次東壩三地塊則分別為8.1萬(wàn)/平，8.6萬(wàn)/平。
一年半的時(shí)間，單價(jià)最高上浮1.7萬(wàn)/平，這速度比海淀也不差了。
但以前我們買期房，現(xiàn)在開發(fā)商也要買期地了。
“期地”(地鐵車輛段蓋上開發(fā)根據(jù)地鐵建設(shè)時(shí)序分期交地)出讓模式，讓東壩的地塊交付，分為1年內(nèi)交付落地區(qū)、2年內(nèi)交付上蓋區(qū)。
也就是說(shuō)，最快也要2年以后，才能看到這三個(gè)項(xiàng)目的全部信息。
此外，地鐵上蓋+期地，這對(duì)開發(fā)商的技術(shù)和資金是一種雙重考驗(yàn)。從目前北京市場(chǎng)來(lái)看，一級(jí)開發(fā)京投做TOD項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)更多，明顯更有優(yōu)勢(shì)。
04明星地塊的AB面
朝陽(yáng)勁松地塊，是本次集中供地的明星地塊。東三-四環(huán)之間+大望路+臨鐵，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，但地塊不大。
根據(jù)出讓公告，朝陽(yáng)勁松地塊地上建筑規(guī)模為40108平方米，容積率3.2，限高80米，綠地率30%。地塊性質(zhì)為F2混合地塊，居住用地面積僅有1.2萬(wàn)平。按照建面100㎡計(jì)算，也就100多套房源，體量很小。
可以肯定的是，一定會(huì)建成城市大平層產(chǎn)品。
位置最好，競(jìng)買條件也最復(fù)雜，全部現(xiàn)房銷售+10%政府持有+搖號(hào)+高標(biāo)。
該宗地的銷售指導(dǎo)價(jià)為10.66萬(wàn)/㎡，如果達(dá)到10%政府產(chǎn)權(quán)，實(shí)際售價(jià)約為9.6萬(wàn)/㎡。參考周邊二手房珠江帝景、廣渠金茂府掛牌均價(jià)約10萬(wàn)/㎡，算是個(gè)小倒掛。
值得注意的是，該宗地的一級(jí)開發(fā)是合生。去年合生就以180億元拿下兄弟公司一級(jí)開發(fā)的分鐘寺地塊。
該地塊，是否還能實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，被合生收入囊中，也將成為三批次土拍最大的看點(diǎn)之一。
關(guān)鍵詞： 第三批集中供地 KPI 土地創(chuàng)收效果 土拍成交金額
