隨著鄭州土拍的結(jié)束，第二輪22城集中供地已經(jīng)全部完結(jié)。相較于第一輪集中供地的火熱，第二輪集中供地?zé)岫润E降，盡顯“涼意”。主要原因源自政策面的調(diào)控：多城為給過(guò)熱的土地市場(chǎng)降溫，通過(guò)現(xiàn)房銷(xiāo)售、競(jìng)品質(zhì)、禁馬甲、嚴(yán)查拍地資金、提高保證金、提高地塊配建比例等“技術(shù)性”手段保障地價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，部分城市甚至在第二輪供地中“隱藏”了優(yōu)質(zhì)地塊。
對(duì)比第一、二輪集中供地來(lái)看，主要呈現(xiàn)三方面特征：
第一，溢價(jià)率持續(xù)下探、流拍率直線上升。與第一輪部分城市“地王頻出”相比，在第二輪集中供地中，底價(jià)成交成為常態(tài)，22城平均溢價(jià)率僅為4%，其中超八成城市溢價(jià)率較第一輪大幅下降。即使是限價(jià)降低20%的深圳，僅有2宗地塊溢價(jià)超過(guò)10%。與之對(duì)應(yīng)的是流拍現(xiàn)象頻出，北京、杭州、長(zhǎng)沙等城流拍率達(dá)到50%以上。溢價(jià)率、流拍率剪刀差持續(xù)擴(kuò)大也印證了第二輪集中供地“秋意濃”。
第二，規(guī)模房企集體隱身，國(guó)企、央企、地方城投公司“托底”。第一輪中規(guī)模房企投資的策略是提前出擊，數(shù)據(jù)來(lái)看，TOP30房企拍得首輪近四成地塊。第二輪則出現(xiàn)翻天覆地的變化，在銷(xiāo)售難、融資緊之下，規(guī)模房企、品牌房企幾乎集體“隱身”，拿地意愿降至冰點(diǎn)，取而代之的是少數(shù)大型國(guó)企、央企以及部分地方城投公司在土拍中“頻頻托底”。絕大多數(shù)房企的投資態(tài)度也從第一輪的“拼資金、憑運(yùn)氣”搶地，轉(zhuǎn)變?yōu)榈诙喌?ldquo;躺平”，從“不賺錢(qián)也要拿地”到“降價(jià)也無(wú)人問(wèn)津”的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變足以見(jiàn)得當(dāng)前企業(yè)投資的謹(jǐn)慎程度。
第三，集中供地22城“偃旗息鼓”，非重點(diǎn)城市同樣降溫顯著。在首輪集中供地中，存在“按下葫蘆浮起瓢”的現(xiàn)象，在差異化的投資策略下，長(zhǎng)三角縣市地價(jià)屢創(chuàng)新高。但在第二輪集中供地中，土地市場(chǎng)并未出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的“熱與冷”，非重點(diǎn)城市土拍同樣降溫顯著，溢價(jià)率已經(jīng)跌至6%，例如揚(yáng)州第二輪中成交地塊均以低溢價(jià)為主。
01
整體：第二輪集中供地?zé)岫蕊@著下降
流拍、中止比例激增
隨著行業(yè)高強(qiáng)度調(diào)控不斷，房企現(xiàn)金流持續(xù)承壓，兩次集中供地的市場(chǎng)氛圍截然不同。從最終成交結(jié)果來(lái)看對(duì)比亦十分顯著：
與第一輪集中供地相比，第二輪集中供地總成交建面、總成交金額分別大幅下降37%和41%,成交幅數(shù)也從877幅降至641，降幅高達(dá)27%，在供應(yīng)幅數(shù)基本持平的情況下，成交降幅尤為顯著;
溢價(jià)率方面，在兩批集中供地均有多城市執(zhí)行“雙限”的情況下，第一輪集中供地的平均溢價(jià)率達(dá)到15%，而第二輪僅有4%，可見(jiàn)整體土地市場(chǎng)競(jìng)拍熱度大幅度降低，底價(jià)成交成為常態(tài);
與之相應(yīng)的是整體流拍率的大幅上升，第一批集中供地僅有6%地塊流拍，主要是由于地塊區(qū)位較偏而導(dǎo)致的，第二批集中供地流拍率大幅上升至32%，超過(guò)三成地塊流拍。
1、規(guī)模：深圳、廈門(mén)供應(yīng)大增帶動(dòng)成交上漲，杭州、長(zhǎng)沙跌幅超7成
第二輪集中供地中，22城總成交建面大幅下降近4成左右，分城市來(lái)看成交規(guī)模也是以下降為主，但不同的城市間仍分化顯著：
22個(gè)核心城市中，僅6個(gè)城市成交規(guī)模較首輪有所提升，另外16個(gè)城市第二輪成交規(guī)模均較首輪下降，尤其是杭州、長(zhǎng)沙、廣州等城市第二輪的成交建面比第一輪下降了50%以上。
深圳、廈門(mén)、青島、無(wú)錫、長(zhǎng)春和成都第二輪集中供地的成交總建面較首輪不跌反漲。
深圳、廈門(mén)作為熱度較高的熱點(diǎn)城市，在首輪集中供地中供應(yīng)幅數(shù)不足10宗，是首輪供應(yīng)量最低的城市，因此第二輪成交規(guī)模的上漲實(shí)際上是受到供應(yīng)上漲的帶動(dòng)，成交總建面分別大漲208%和168%。且這兩個(gè)城市長(zhǎng)期以來(lái)土地供應(yīng)都處于相對(duì)低位水平，宅地資源稀缺，在集中供地中明顯增大了供應(yīng)量，因此每次土拍市場(chǎng)均表現(xiàn)得較為積極。
此外青島、無(wú)錫等4個(gè)城市，第二輪成交建面的上漲，主要也是得益于供地規(guī)模的上升。從供應(yīng)的總建面來(lái)看，青島、成都第二輪集中供地的總建面分別較首輪上升了95%和62%。
2、溢價(jià)率：二輪較首輪下降11pct，重慶、杭州降幅最大(略)02
政策端：第二輪拍地門(mén)檻顯著上升
控溢價(jià)、競(jìng)品質(zhì)成主流
隨著近幾年土地市場(chǎng)熱度提升，很多城市已經(jīng)陸續(xù)在土拍階段出臺(tái)了一些例如限價(jià)、限售之類(lèi)的“控溫”政策。在首輪集中供地時(shí)，北京、上海等一線城市已經(jīng)具備較為完善的土拍調(diào)控政策，部分二三線城市還相對(duì)寬松;但由于首輪集中供地以高熱收?qǐng)觯S多城市的第二輪集中供地均有所延遲，在競(jìng)拍條件上進(jìn)行了更多、更全面的設(shè)置。從結(jié)果上來(lái)看，土拍政策的持續(xù)加碼，也確實(shí)達(dá)到了給地市降溫的效果。本章主要從提升競(jìng)拍門(mén)檻、“限價(jià)”降低、以及價(jià)格觸頂后的“競(jìng)自持、競(jìng)配建、競(jìng)方案”三方面來(lái)進(jìn)行對(duì)比。1、提升門(mén)檻：禁止馬甲公司參拍，提升資金審查范圍首輪集中供地時(shí)，大部分城市對(duì)于參拍企業(yè)的要求與以往差別不大，也沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求、商業(yè)引進(jìn)或自持物業(yè)要求、禁馬甲等舉措，中小型房企積極參拍，導(dǎo)致了部分地塊參拍的房企數(shù)量過(guò)多，還有一些資金實(shí)力雄厚的房企為了在搖號(hào)環(huán)節(jié)增大競(jìng)得可能性，動(dòng)用馬甲公司參與競(jìng)拍。
禁馬甲公司：
首輪僅有無(wú)錫、南京、上海和合肥有明確的禁馬甲要求，而第二輪則基本所有的城市都出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定，要求同一競(jìng)買(mǎi)人及同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買(mǎi)(含聯(lián)合競(jìng)買(mǎi))同一幅地塊。其中深圳更是要求同一企業(yè)限競(jìng)3宗地，已競(jìng)得3宗用地的企業(yè)，則自動(dòng)喪失本批次用地的繼續(xù)競(jìng)買(mǎi)資格;南京則在首輪禁馬甲的前提下，增加了限房企參拍地塊數(shù)量不得超過(guò)總宗數(shù)30%的規(guī)定。禁止馬甲公司參拍，一方面是減少哄抬地價(jià)的可能性，另一方面也減少了部龍頭房企、規(guī)模房企壟斷式拿地的可能性。
資金審核：
由于對(duì)房企的金融監(jiān)管、三道紅線等政策早已出臺(tái)，因此大部分城市首輪就在資金審查方面有一定的要求，隨著首輪土拍高熱度落幕，第二輪集中供地對(duì)于資金方面的審查更加嚴(yán)格：首輪的資金審核主要對(duì)象是“競(jìng)拍保證金”，而第二輪大部分城市對(duì)于資金審核的范圍擴(kuò)大至“拿地資金”，包括保證金和競(jìng)得后需要交付的土地款，對(duì)于房企自有資金的要求更高。而上海、北京則從首輪開(kāi)始就嚴(yán)查整體購(gòu)地資金來(lái)源，對(duì)于中小房企而言，一線城市的拿地門(mén)檻之高也在此有所體現(xiàn)。
企業(yè)資質(zhì)：
整體來(lái)看，在競(jìng)拍資質(zhì)方面的調(diào)整幅度沒(méi)有禁馬甲和資金監(jiān)管加強(qiáng)的力度大，但仍有一定的提升：南京在首輪要求境內(nèi)企業(yè)參拍必須有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)或以上資質(zhì)，但第二輪集中供地中，部分地塊的資質(zhì)要求提升至二級(jí)及以上、甚至一級(jí)資質(zhì)才能參拍;此外還有長(zhǎng)沙、青島等城市，均通過(guò)在個(gè)別地塊出讓要求中增加引入商業(yè)、品牌酒店、辦公總部的要求，提升了對(duì)房企資質(zhì)和運(yùn)營(yíng)水平的要求。
2、限價(jià)調(diào)整：22城全部實(shí)施限地價(jià)，最高溢價(jià)下調(diào)近30個(gè)百分點(diǎn)
為控制房企的拿地成本，避免“面粉貴過(guò)面包”的情況持續(xù)發(fā)生，在集中供地之前諸多熱點(diǎn)城市采取了“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)配建”的競(jìng)拍方式，在首輪集中供地中，大部分城市也沿用了這樣的競(jìng)拍方式，僅有武漢、重慶兩城市沒(méi)有實(shí)施限地價(jià)，北京也僅有部分熱點(diǎn)地塊限地價(jià)，非熱點(diǎn)地塊則沒(méi)有設(shè)置上限。
而進(jìn)入第二輪集中供地以后，武漢、重慶也加入了限地價(jià)的陣營(yíng)，從總價(jià)上控制了房企的拿地成本。
值得一提的是，對(duì)比兩輪限價(jià)的最高溢價(jià)率來(lái)看，大部分城市第二輪最高溢價(jià)率較第一輪都有所下調(diào)：
首輪各城市設(shè)置的最高溢價(jià)率大約可分為3個(gè)檔次：天津、長(zhǎng)沙、鄭州、廈門(mén)部分地塊設(shè)置的最高溢價(jià)率達(dá)到50%左右，其次南京、杭州、福州、合肥等地最高溢價(jià)率在30%左右;上海、無(wú)錫、沈陽(yáng)則將最高溢價(jià)率控制在20%以?xún)?nèi)，上海的最高溢價(jià)率僅有11%。
進(jìn)入第二輪集中供地后，最高限價(jià)的溢價(jià)率普遍有所下調(diào)，且上限均控制在15%左右，平均下調(diào)幅度約15個(gè)百分點(diǎn)。
值得一提的是，第二輪集中供地并非從一開(kāi)始就采用了降低最高溢價(jià)率，而是在撤牌后重新掛牌，將溢價(jià)率下調(diào)至15%左右。典型城市如深圳、天津等：深圳將22宗地塊全部撤牌后重新掛牌，所有地塊的總價(jià)限價(jià)整體下調(diào)20%，最高溢價(jià)率從45%整體降至15%，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)也隨之下降，降幅在3%-10%左右。
3、競(jìng)配建調(diào)整：從競(jìng)配建增加無(wú)形成本，到競(jìng)方案提升項(xiàng)目品質(zhì)(略)
4、各城土拍“因地施策”，調(diào)控顆粒度持續(xù)提升(略)
03
城市端：22城地市熱度驟降
僅深圳、廈門(mén)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健
隨著鄭州、寧波兩城完成第二輪集中供地，22個(gè)重點(diǎn)城市的第二輪集中供地土拍均已結(jié)束，同樣是集中大批量出讓土地，但兩輪集中供地的表現(xiàn)截然不同。本節(jié)將從城市層面，通過(guò)流拍率、底價(jià)和觸頂成交比例，對(duì)比不同城市兩輪集中供地的差異，找出哪些城市熱度變化較大，哪些城市土地市場(chǎng)則相對(duì)“堅(jiān)挺”。
1、流拍率：多城地塊無(wú)人問(wèn)津，杭州、廣州等第二輪流拍率超5成
首先從流拍情況來(lái)看，在第二輪土拍流拍率比第一輪增加了26個(gè)百分點(diǎn)的整體情況下，不同城市的流拍率也產(chǎn)生較大的變動(dòng)。(為統(tǒng)一口徑，在此把掛牌期間政府回收、撤牌的地塊也計(jì)入流拍范圍內(nèi)。)
對(duì)比兩輪變化，第二輪流拍率增幅最大的城市是長(zhǎng)沙、杭州、沈陽(yáng)和廣州，且這些城市第二輪的流拍率均在50%以上。
具體到四個(gè)城市來(lái)看：
長(zhǎng)沙在首輪集中供地中，僅有3宗流拍，流拍率8%;而第二輪集中供地在掛牌截止前夕，就已有16宗地提前終止，僅剩的13宗地塊中又有3宗流拍，最終流拍率高達(dá)66%，投資“涼意”濃郁;
杭州本次土拍在經(jīng)歷了整體延期、土拍規(guī)則調(diào)整、部門(mén)地塊撤牌等變故之后，最終共成交14宗宅地，流拍率達(dá)到55%;
沈陽(yáng)第二次集中供地伊始，共掛出44宗涉宅用地，但又22宗在開(kāi)拍前一天緊急中止出讓?zhuān)嘞碌?2宗地中3宗流拍，僅成交19宗，流拍率高達(dá)57%，較首輪上升了45個(gè)百分點(diǎn);
廣州掛出48宗涉宅地，流拍土地多達(dá)25宗，僅成交23宗，流拍率高達(dá)52%，較首輪上升了近40個(gè)百分點(diǎn)。
值得一提的是，第二輪集中供地的流拍并不僅發(fā)生在區(qū)域、位置條件較弱的地塊上，部分核心區(qū)位的地塊也開(kāi)始流拍。長(zhǎng)沙流拍的地塊中，分別有位于岳麓區(qū)市政府板塊、天心區(qū)中心板塊和雨花區(qū)中心板塊的地塊;杭州西湖區(qū)、拱墅區(qū)、上城區(qū)也有地塊流拍;鄭州流拍地塊中，有1宗位于熱門(mén)的北龍湖板塊;成都、合肥等地也有位置相對(duì)核心的地塊流拍。
反之北京、廈門(mén)在兩輪集中供地中，均保持了“零流拍”，主要來(lái)看原因有所不同：北京作為首都，其含宅地塊一直是稀缺資源，即使在條件相對(duì)苛刻的情況下，依然有國(guó)企、央企托底;廈門(mén)則主要是由于土地供應(yīng)持續(xù)緊缺，兩輪集中供地合計(jì)也僅成交了16宗含宅地塊，且第二輪集中供地時(shí)間較早(6月10日)，當(dāng)時(shí)房企的流動(dòng)性相對(duì)還較為充足、拿地積極性仍存，因此沒(méi)有產(chǎn)生流拍的現(xiàn)象。
2、底價(jià)與觸頂：底價(jià)拿地成常態(tài)，觸頂成交下降17個(gè)百分點(diǎn)
除了溢價(jià)率以外，地塊的底價(jià)成交與觸頂成交比例也在一定程度上體現(xiàn)了土地市場(chǎng)的冷熱情況。
底價(jià)成交：
首先從兩次土拍的底價(jià)成交比例變化情況來(lái)看，第二批集中供地的底價(jià)成交比例高達(dá)74%，較第一批上升30個(gè)百分點(diǎn)。底價(jià)成交在第二輪集中供地中成為常態(tài)，多數(shù)地塊以?xún)H有1家房企參拍、底價(jià)成交收?qǐng)觯科蟮膮⑴姆e極性較首輪大幅下降。
分城市來(lái)看，第二批集中供地的底價(jià)成交比例普遍高于首輪，僅有青島、深圳兩地例外，這兩個(gè)城市第二輪集中供地底價(jià)成交的比例得以回落，主要是由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)改變所導(dǎo)致的：
青島的土地出讓長(zhǎng)期以定向出讓為主，因此底價(jià)成交也是常態(tài)。在首輪集中供地中，僅有1宗開(kāi)平路45號(hào)地塊吸引了包括萬(wàn)科、保利、龍湖、華潤(rùn)等龍頭房企在內(nèi)的近20家房企參拍，最終以65%溢價(jià)率成交，而其他地塊均為底價(jià)成交;第二輪集中供地中，主要是有4宗位于西海岸核心板塊的地塊觸發(fā)熔斷，轉(zhuǎn)為競(jìng)品質(zhì)地塊，因此主要是優(yōu)質(zhì)地塊的出讓降低了第二輪集中供地的底價(jià)成交比例。
同樣，深圳首輪集中供地僅有6宗涉宅地塊，且其中3宗為保障性住房，因此底價(jià)成交的比例高達(dá)50%，第二輪深圳供應(yīng)了相對(duì)較多的商品住宅地塊，因此底價(jià)成交地塊比例有所下降。
從兩輪底價(jià)成交的整體情況來(lái)看，長(zhǎng)沙、濟(jì)南、武漢、重慶、青島和長(zhǎng)春的底價(jià)成交比例最高，均為省會(huì)或省級(jí)核心城市，一方面購(gòu)買(mǎi)力主要來(lái)自于省內(nèi)購(gòu)房者，但支撐力度不及珠三角、長(zhǎng)三角區(qū)域，另一方面這些城市的土地供應(yīng)量長(zhǎng)期處于高位，房企高價(jià)參拍的積極性也不足。
觸頂成交：
集中供地以來(lái)為控制整體的土拍溢價(jià)率，大部分城市都在土地出讓階段設(shè)置了最高限價(jià)，一旦參拍房企出價(jià)“觸頂”則進(jìn)入二次競(jìng)拍環(huán)節(jié)，二次競(jìng)拍包括競(jìng)自持、競(jìng)租賃用房、競(jìng)政府產(chǎn)權(quán)、競(jìng)品質(zhì)等多種競(jìng)拍方式，一個(gè)城市在集中出讓的過(guò)程中，地塊“觸頂”情況越多，則說(shuō)明土地市場(chǎng)越熱，房企競(jìng)拍的積極性越高。
整體來(lái)看，首輪地塊觸頂成交比例約為31%，但第二輪集中供地則僅有14%的地塊觸頂成交，降幅達(dá)到17個(gè)百分點(diǎn)。
細(xì)化到城市層面，無(wú)錫是首輪集中供地“觸頂率”最高的城市，共有80余家房企參拍，16宗出讓成功的地塊中有15宗觸及頂價(jià)，進(jìn)入競(jìng)自持環(huán)節(jié)，整體地市的熱度較高;且無(wú)錫的第二輪集中供地，在部分地塊下調(diào)的最高限價(jià)之后，也有四成地塊觸頂成交。
從無(wú)錫出讓的地塊條件來(lái)看，首輪集中出讓的地塊條件較好，周邊配套都已經(jīng)基本完善，所以即使盈利空間不大，也吸引了大量房企積極參拍、導(dǎo)致地塊大量觸及最高限價(jià);第二輪集中供地在市場(chǎng)整體環(huán)境趨冷的情況下，地塊熱度發(fā)生分化，僅有位于梁溪、濱湖、惠山城區(qū)的地塊觸及上限，而遠(yuǎn)郊地塊基本都低溢價(jià)成交。
在大部分城市都是首輪觸頂率大于第二輪觸頂率的情況下，福州、深圳卻正好相反，第二輪觸頂成交比例較第一輪不跌反升：福州第二輪集中供地，地塊的最高限價(jià)從溢價(jià)率30%降至15%，調(diào)低了最高限價(jià)，是地塊觸頂比例提升的主要原因，此外福州第二輪集中供地一旦“觸頂”，則進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，沒(méi)有其他二次競(jìng)拍環(huán)節(jié)，不但沒(méi)有隱形成本，也給了很多中小房企拿地的機(jī)會(huì)。
深圳也是在第二輪集中供地中實(shí)現(xiàn)了地價(jià)、房?jī)r(jià)“雙降”后，有17宗地達(dá)到最高限價(jià)。一方面調(diào)低最高限價(jià)，有助于控制房企的拿地成本，另一方面在“觸頂”后以競(jìng)自持、競(jìng)租賃的形式進(jìn)行二次競(jìng)拍，能夠保證租賃用房的供應(yīng)量，對(duì)滿(mǎn)足各類(lèi)市場(chǎng)需求起到一定的幫助。
3、熱度變化：深圳、廈門(mén)較為“穩(wěn)健”、武漢、杭州遇冷明顯(部分略)
一般情況下，城市土地市場(chǎng)熱度主要靠溢價(jià)率體現(xiàn)，但在集中供地背景下，多數(shù)地塊均有最高限價(jià)，溢價(jià)率上限受到控制，因此僅用溢價(jià)率難以體現(xiàn)土地市場(chǎng)熱度。為相對(duì)完整地對(duì)比集中供地背景下各城市的市場(chǎng)熱度情況，CRIC結(jié)合了整體溢價(jià)率、成交總建面、底價(jià)成交比例、流拍率四項(xiàng)指標(biāo)，以求更加真實(shí)地體現(xiàn)各城市土地市場(chǎng)的熱度。
根據(jù)四項(xiàng)指標(biāo)，對(duì)22個(gè)城市兩輪土地市場(chǎng)熱度進(jìn)行綜合打分后，第一輪集中供地22個(gè)城市平均市場(chǎng)熱度得分為78.18，第二輪平均熱度得分則降至70.74，其中底價(jià)成交和流拍兩個(gè)維度的分?jǐn)?shù)下降幅度最大，第二輪集中供地的“遇冷”也主要體現(xiàn)在此。
細(xì)化到城市來(lái)看，根據(jù)不同城市在四個(gè)維度的總體得分情況將其分為3個(gè)梯隊(duì)，高于80分的可視作熱度相對(duì)較高，70-80分熱度相對(duì)正常，低于70分則說(shuō)明該城市土拍熱度在22城中較低。
首輪集中供地中，熱度較高的城市有武漢、杭州、南京、深圳、合肥、廈門(mén)、寧波和重慶，除武漢和重慶以外，均為珠三角和長(zhǎng)三角的核心城市，城市群效應(yīng)依然顯著，值得一提的是，重慶的熱度得分較高主要是由于地塊沒(méi)有限價(jià)，普遍拍出了較高的溢價(jià)率。反之，熱度較低的城市是長(zhǎng)春和青島，大批量地塊底價(jià)出讓?zhuān)⑽丛诩泄┑刂邢破鸶邿帷?/p>
第二輪集中供地中，僅剩深圳、廈門(mén)得分在80分以上，一方面得益于土拍時(shí)間較早，房企資金仍相對(duì)充裕，另一方面還是由于城市含宅地塊供應(yīng)量較低，導(dǎo)致土地資源更加稀缺;從城市得分的分布情況來(lái)看，第二輪集中供地中熱度低于70分的城市大幅增加，武漢、杭州等首輪表現(xiàn)較熱的城市在第二輪中得分也大幅下降，熱度下降2個(gè)等級(jí)。
4、22城以外：成交金額占比結(jié)構(gòu)性提升，但熱度同步回落(略)
04
企業(yè)端：民企集體隱身
國(guó)企央企是“托底”主力軍
從企業(yè)角度來(lái)看，兩輪集中供地的表現(xiàn)也大相徑庭：首輪集中供地中區(qū)域深耕型房企、規(guī)模房企均表現(xiàn)較為積極，而第二輪集中供地中不少民企“隱身”，國(guó)企和地方平臺(tái)公司成為拿地的主要力量。
一方面由于從受到“三道紅線”等金融監(jiān)管政策，2021年房企的融資現(xiàn)金流急劇收縮，另一方面第二輪集中供地中各城市對(duì)拿地自有資金的審核加強(qiáng)，拿地門(mén)檻大幅提升。
1、投資力度：民企在第二輪土拍“銷(xiāo)聲匿跡”，拿地力度大降8成
由于實(shí)施集中供地的22城是目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最核心城市，因此兩輪集中供地合計(jì)吸引了200家以上的房企參拍、拿地，CRIC統(tǒng)計(jì)了銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企在這兩輪集中供地中的拿地情況。
整體來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企在首輪集中供地中，拿地金額超過(guò)9200億元，而在第二輪集中供地中，拿地金額驟減至3400億元左右，降幅高達(dá)63%。
按企業(yè)類(lèi)型來(lái)看，民企的降幅最大，國(guó)企央企第二輪拿地金額較第一輪下降42%，而民企的力度收縮幅度高達(dá)83%。可見(jiàn)隨著融資、土拍政策持續(xù)趨緊，民企受影響程度遠(yuǎn)比國(guó)企央企更加嚴(yán)重。
從金額的集中度來(lái)看，這樣的現(xiàn)象更為明顯：
首輪集中供地中，百?gòu)?qiáng)房企中民企拿地金額占比達(dá)52%，而國(guó)企拿地金額占比48%，兩者“平分秋色”，甚至民企占比略高;但在第二輪集中供地中，民企的投資金額占比減半，僅剩25%，而剩余的75%則均由國(guó)企央企占據(jù)。
按兩輪投資力度的漲跌變化，可將房企分為兩大類(lèi)：
一是拿地幅度大幅降低的房企，以融創(chuàng)、新城、中駿、德信、新希望等民企為代表，這些房企在第二輪集中供地中，投資金額甚至不足10億元，與首輪投資態(tài)度形成鮮明的對(duì)比。
另一類(lèi)則是拿地力度不跌反升的房企，從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，此類(lèi)房企全部來(lái)自國(guó)企央企，包括中海、保利置業(yè)、華發(fā)、金隅等。
金隅作為北京本土國(guó)企，在首輪集中供地中，僅在天津拿下一宗商住地塊，總價(jià)11.9億元;而在第二次集中出讓中，金隅在北京、南京和杭州共拿下4宗地塊，總金額140億元，除北京1宗地塊是合作拿地以外，其他3宗地塊均為獨(dú)立拿地。
中海則是第二輪集中供地中拿地金額最高的房企，在首輪集中供地拿地金額也達(dá)到170億元的情況下，中海在第二輪集中供地中持續(xù)發(fā)力，在深圳、廣州、南京等熱門(mén)城市均有3宗以上地塊入賬。
而按銷(xiāo)售梯隊(duì)來(lái)看，TOP21-30強(qiáng)房企拿地力度大幅下降，第二輪集中供地拿地金額較首輪減少了93%，首輪中拿地積極的龍光、融信、佳兆業(yè)等在第二輪集中供地中均無(wú)斬獲。
在21-30強(qiáng)梯隊(duì)投資極速收斂后，各梯隊(duì)房企在第二輪集中供地的拿地集中度也發(fā)生改變，前30強(qiáng)房企金額占比明顯下滑，而后70家房企的占比大幅上升，30-50強(qiáng)、后50強(qiáng)房企拿地金額占比幅度各上漲7個(gè)百分點(diǎn)。
30強(qiáng)以前的房企在二輪供地中拿地收斂程度更為明顯，主要原因有二：一方面規(guī)模房企在首輪集中供地時(shí)，已經(jīng)搶先納儲(chǔ)，投資需求得到一定的滿(mǎn)足;另一方面則是在政策的持續(xù)收緊下，“禁馬甲”等政策限制了規(guī)模房企大幅攬地。
2、企業(yè)表現(xiàn)：中海、保利、華潤(rùn)、綠城等首輪、二輪投資均積極(略)
3、拿地分布：南京、蘇州、重慶受青睞，龍湖、保利、萬(wàn)科布局最廣(略)
05
總結(jié)與展望
關(guān)注第三輪與明年第一輪機(jī)會(huì)
通過(guò)合作開(kāi)發(fā)介入核心城市
第二輪集中供地結(jié)束，已經(jīng)進(jìn)入11月下旬，各地的第三輪土拍才將持續(xù)拉開(kāi)序幕。無(wú)錫作為第一個(gè)完成第三輪集中供地的城市，市場(chǎng)表現(xiàn)也同樣不盡人意，市場(chǎng)熱度低至冰點(diǎn)。
當(dāng)前金融環(huán)境有放寬意向、但暫無(wú)實(shí)際舉措的情況下，大多數(shù)房企仍然深陷現(xiàn)金流危機(jī)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)這樣的現(xiàn)象難以改善，第三輪的集中供地還將延續(xù)第二輪的“涼意”，依靠國(guó)企、央企和本地城投公司托底拿地。
1、金融端口有望打開(kāi)，但發(fā)債主體仍以國(guó)企、城投為主
自9月末央行首次提及指導(dǎo)銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展后，10月至11月央行、銀保監(jiān)會(huì)和中房協(xié)陸續(xù)召開(kāi)了房企座談會(huì)、房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)等，意在維護(hù)、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。
在這樣頻繁的發(fā)聲下，銀行對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的融資口逐步放開(kāi)，首先以國(guó)企、地方政府平臺(tái)為主，例如保利、招商、光明地產(chǎn)分別公告擬發(fā)行20億、30億和5億的中期票據(jù)。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，11月10日以來(lái)，共有25家房企及城投企業(yè)宣布融資，涉及規(guī)模達(dá)到287.8億。
雖然金融端有松口跡象，對(duì)于行業(yè)整體而言起到鼓舞信心的作用，但是目前發(fā)行債券的企業(yè)仍以國(guó)企、城投公司為主，此類(lèi)企業(yè)具有政府信用背書(shū)，評(píng)級(jí)相對(duì)較高。其他評(píng)級(jí)較低的民企目前仍然暫無(wú)發(fā)債跡象，但實(shí)際上民企正是當(dāng)前受到現(xiàn)金流壓力最大的房企類(lèi)型。
因此，在第三輪集中供地中，預(yù)計(jì)拿地力量仍以國(guó)企為主，地方城投依然承擔(dān)“托底”的功能，其他民企、中小型房企年末工作的重心還將放在促銷(xiāo)售、促回款以及償債上。
2、競(jìng)拍門(mén)檻較第二輪有所放松，意圖刺激更多房企參拍
截止11月下旬，無(wú)錫已經(jīng)率先完成了第三輪集中供地，作為前兩輪集中供地?zé)岫缺憩F(xiàn)都不錯(cuò)的城市，也難免受到市場(chǎng)廣泛降溫的影響，第三輪集中供地的成交熱度也降至冰點(diǎn)，大部分地塊都僅有一家房企參拍，最終底價(jià)成交。
在當(dāng)前房企拿地積極性大幅下挫的環(huán)境下，集中供地的城市的競(jìng)拍門(mén)檻有所下調(diào)，意在刺激更多房企參拍：從無(wú)錫、南京、蘇州等城市發(fā)布的第三輪出讓公告來(lái)看，門(mén)檻下調(diào)主要表現(xiàn)為降低房企資質(zhì)等級(jí)要求、降低保證金比例、降低自持公共租賃房上限、減少產(chǎn)業(yè)引入等難度較大的要求等。
預(yù)計(jì)其他城市集中供地的競(jìng)拍門(mén)檻也將較第二輪下調(diào)，對(duì)于有拿地預(yù)算的中小房企來(lái)說(shuō)，可以伺機(jī)參拍撿漏。
3、投資主力將仍以國(guó)企、央企為主，仍需地方平臺(tái)“托底”(略)
4、收并購(gòu)機(jī)會(huì)增多，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)介入二輪集中供地核心城市(略)
關(guān)鍵詞： 鄭州土拍 現(xiàn)房銷(xiāo)售 保證金 政策調(diào)控
