違建問題一直是房地產領域“頑疾”。

11月5日，《遼寧省持續整治規范房地產市場秩序行動方案》文件正式出臺，根據三年整治方案規劃，目前正處在企業自查自改階段。在整治階段，相關違建企業單位應該停止違規、違建行為，并及時糾正錯誤，然而記者近日調查發現，沈陽地區仍然存在大量別墅項目進行違建，一些開發商甚至以此作為項目“優點”公開宣傳。

將“違建”當賣點，違建別墅公開銷售

記者走訪位于沈陽世博園東側的匯置山湖項目時，發現該項目涉嫌嚴重違建。資料顯示，匯置山湖占地42萬平方米，容積率為1.2。售樓人員介紹，該項目主要以洋房、別墅產品為主，其中“合院”作為聯排別墅主推產品，最大“特色”是有超多贈送面積，甚至是“買兩層贈一層”。

售樓員向記者介紹了一套“合院”，建筑面積只有150平方米，但實際達到了300平方米。據介紹，這套“合院”別墅產品，規劃設計為兩層，開發商原二層基礎上加蓋了一層，房證上只顯示一層、二層面積，整個三層均為“贈送面積”。售樓員向記者強調：“交房時我們已經為業主加蓋好了，不需要業主做任何后期處理，加蓋的第三層和二層格局完全一致，在居住上并沒有任何區別。”

“這樣違規加蓋一層，不會被有關部門發現嗎?”記者提出疑問。

“我們已經和上面打好招呼了，不會出什么問題。你看前面這排樓二層已經建好了，等到有關部門驗收完了，我們再進行加蓋。”售樓員告訴記者。

據售樓員稱，這里基本上所有別墅產品都有加蓋違建的“贈送面積”，甚至違建的第三層地暖都給鋪好了。

網站資料顯示，匯置山湖項目開發商為沈陽富森房地產開發有限公司，于2020年9月開盤，目前一期項目已經銷售完畢。記者在售樓處看到了張貼出的預售許可證。沈陽市房產局網站顯示，匯置山湖項目預售最近發證時間為2021年10月10日。

企查查網站顯示，沈陽富森房地產開發有限公司從2020年至今，共有6次被有關部門處罰，其中2021年4月27日沈陽市城鄉建設局消防設計審查處進行現場勘驗時，發現該項目未經消防設計審查擅自施工，責令停止施工，并處3萬元罰款。

匯置山湖“合院”別墅產品總價在240萬~320萬元，算下來每平方米售價超過16000元。售樓員告訴記者，二期不少房源已經售出，很多客戶都是奔著“買一送一”超多的贈送面積而來。

同去看房的一位女士告訴記者，正在猶豫是否要在這里購房，風景雖好，但遠離市區交通不便，如果沒有開發商所宣稱的“加蓋”一層，就真不值這個錢了。

業內專業人士稱，購買這類房子以為是占到了“便宜”，實際上未來會遇到很多風險。根據相關規定，別墅頂層露臺本就是贈送面積，并非開發商給的“福利”。“贈送面積”不會寫到購房合同中，沒有產權，在房產證上也不會有體現，如果擅自將贈送面積改成室內空間，那么就涉嫌違建，將來有被拆除和處罰風險。同時這些所謂加蓋的房屋，看似不需要花錢，實際上違建成本已經被計算在房價中了。

別墅私建現象為何屢禁不止?

記者在調查中發現，大量已建成別墅園區內普遍存在私建、違建現象。在萬科翡翠別墅園區內，大部分別墅產品已經交付。記者觀察到，有多棟別墅頂部拆掉后出現重新加蓋情況，有些甚至將別墅一整面墻拆掉，在原基礎上進行擴建，不少業主門口堆放著大量建筑垃圾。

在首創禧瑞長河項目中，很多別墅頂層都加蓋了閣樓或陽光房，雖然冬季大部分裝修已停工，但多棟別墅違建項目仍在施工中。

在調查過程中發現，很多業主對于違建相關規定并不了解，很多人簡單地認為在不影響其他住戶條件下，在自家院里擴建屋子或者在屋頂加蓋陽光房，并無不妥。

業內一位專家告訴記者，違建、私建行為不僅損害其他業主權益，破壞城市形象，同時還具有嚴重安全隱患，例如擠占消防通道，一旦發生火災難以及時救援;某些私建業主所雇用的施工隊并不專業，缺乏合理規范設計，導致房屋主體結果出現問題，住幾年后甚至變成危房。在山西臨汾、福建泉州都曾發生過因為房屋倒塌而造成大量人員傷亡事件。

2020年12月4日，沈陽市城鄉建設局聯合市房產局及執法部門，印發沈陽市違法建設和違法違規審批專項清查整治工作實施方案的通知，清查包括全市城區內及各縣所有既有建筑和在建建筑，其中整治內容第七條包括：擅自改變使用功能，擅自改變房屋結構和布局，違法改擴建的房屋建筑。

在今年11月5日，遼寧省住建廳等部門關于印發《遼寧省持續整治規范房地產市場秩序行動方案》的通知中，對于房地產開發領域中存在的未按施工設計文件開發建設等違規行為進行重點整治，整治對象包括房地產開發企業以及涉及各方責任主體。

違建問題在歷次房地產整治行動都作為重點內容，那么別墅違建為何一直屢禁不止?

據房譜網提供數據顯示，沈陽別墅產品庫存總面積達138.47萬平方米，1~9月份月均銷售面積4.377萬平方米，按照平均月銷量計算，別墅庫存量去化周期達31個月。一位項目銷售人員稱，沈陽存在大量滯銷別墅項目，有些銷售周期長達5年以上，為了增加賣點，一些開發商鋌而走險通過違建加蓋等方式來“吸引”客戶。

行業專家分析稱，違建一般都比較隱蔽，尤其是別墅私建，由于是個別住戶行為，如果沒有人舉報，監管部門很難發現，同時物業方面對此不作為，有些甚至默許個別住戶違建。開發商大規模違建往往選擇別墅項目，這些項目遠離市區，如果沒有工程設計圖紙，即便出現違建問題，外行人也很難看出來。

專家稱，違建問題看似簡單，但在實際整改中執行會遇到很多阻力和困難。在某小區曾出現過90%住戶違建，城管向業主下達整改通知書，除個別住戶外，絕大部分住戶拒絕簽字、拒不整改。理論上講，如果違建主體人員拒不配合拆除，執法部門有權進行強拆。可在實際執行中，由于一些違建已經破壞了房屋的主體，如果貿然進行拆除，可能會影響整棟樓結構的穩定，因此有時還需要進行相關安全評估才能拆除。

同時一些私建、違建現象很難徹底整治，容易出現反復，甚至執法部門剛剛拆除違建，隨后業主再次施工，經常會陷入“違建—拆除—再違建”的惡性循環中。上述專家稱，需要監管和執法部門投入更大力度，才能得到有效遏制。

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