房地產(chǎn)本質(zhì)上還是個(gè)金融行業(yè)。一個(gè)月以來，從金融端的住房按揭貸款發(fā)放和房企獲準(zhǔn)發(fā)債情況來看，房地產(chǎn)融資正在走出至暗時(shí)刻。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性問題，有城市政府正在作出支持，11月23日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于精準(zhǔn)應(yīng)對(duì)疫情沖擊全力實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)的通知》提出：要提高房企預(yù)售資金支取比例上限;協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)增加房地產(chǎn)信貸投放額度，加快發(fā)放速度，保障房地產(chǎn)企業(yè)和剛需購房人群的合理資金需求，給予重點(diǎn)企業(yè)開發(fā)貸款展期、降息。
這是目前第一個(gè)明確提出加大房貸投放支持房地產(chǎn)企業(yè)合理資金需求的城市。提出這樣的措施，很需要勇氣，因?yàn)椴恍⌒木蜁?huì)被輿論認(rèn)為救市和給房地產(chǎn)商站臺(tái)而招致批評(píng)。
了解房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì)知道，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中最重要的是預(yù)售款和按揭貸款，占比達(dá)40%以上，房貸收緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響很大。這一輪金融去杠桿，所有房地產(chǎn)企業(yè)都或多或少承受了流動(dòng)性的壓力，有的企業(yè)因?yàn)樨?fù)債高和兌付違約，所開發(fā)的樓盤出現(xiàn)了停工甚至爛尾，無論指責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)商盲目擴(kuò)張，還是批評(píng)相關(guān)部門失責(zé)失守，道理都對(duì)，但是不能忽略了一個(gè)情況，就是不能因?yàn)槠髽I(yè)資金鏈危機(jī)導(dǎo)致樓盤爛尾這個(gè)“鍋”，最后都甩給購房人來背，這極其不公平，也不被允許。
從這個(gè)現(xiàn)實(shí)與情況上說，成都此次明確了“保資金保按揭”的導(dǎo)向，充分體現(xiàn)了對(duì)于爛尾樓的預(yù)防和對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的支持。
成都在這份通知中還鼓勵(lì)房地產(chǎn)項(xiàng)目加快上市銷售，并建立房地產(chǎn)項(xiàng)目上市調(diào)度機(jī)制，全面梳理年內(nèi)可達(dá)到預(yù)售條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，建立清單逐一進(jìn)行服務(wù)指導(dǎo)，對(duì)在土地出讓合同約定的銷售時(shí)限內(nèi)提前上市的項(xiàng)目予以信用激勵(lì)。
目前房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債偏高，而非一些人認(rèn)為的房地產(chǎn)存在大泡沫。所有針對(duì)房地產(chǎn)融資端的政策，不是奔著救某個(gè)企業(yè)而去，而是實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)和穩(wěn)預(yù)期。改變房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈繃得過緊問題，行業(yè)的基本面才能穩(wěn)定行遠(yuǎn)。
目前，無論是銀行間發(fā)債帶給房地產(chǎn)融資的幫助，還是適度松開預(yù)售資金，都有助于房地產(chǎn)企業(yè)維持樓盤的正常開發(fā)交付，以及兌付離岸及在岸債務(wù)重新獲得投資者的認(rèn)可。這是市場(chǎng)治理的理性選擇。
對(duì)于之前房地產(chǎn)企業(yè)通過高負(fù)債、高杠桿、高利率的實(shí)現(xiàn)高利潤、高回報(bào)的商業(yè)模式，這幾年已經(jīng)被宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步去掉了杠桿。那些凈負(fù)債率高、債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理的房地產(chǎn)企業(yè)，在當(dāng)前更應(yīng)該繼續(xù)想方設(shè)法積極自救，主動(dòng)把債務(wù)降低到一個(gè)較健康的水平，不透支企業(yè)和企業(yè)家個(gè)人信用，也不幻想“救市救我”，我們注意到，在成都出臺(tái)政策后有一些流動(dòng)性出現(xiàn)危機(jī)的企業(yè)內(nèi)部人士彈冠相慶，浮想聯(lián)翩，用一句流行的話來說就是“吃相難看”。到了今日，如果企業(yè)還不能反思自己過去的野蠻商業(yè)模式，還在把遇到的困難推給政策，這不是做企業(yè)的正常思想，“行有不得，反求諸己”，這是房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)和困難面前，最應(yīng)具有的態(tài)度。
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)融資 救市救我 商業(yè)模式 剛需購房人群
