近日，上海易居房地產研究院發布的《全國百城住宅庫存報告》顯示，截至11月底全國100個城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米，環比增長2.1%，同比增長2.1%。當前百城庫存規模為2016年8月份以來的最高值，創下5年來的新高。
報告認為，當前關注房地產市場基本面中，要格外關注庫存風險。尤其是三四線城市的去庫存壓力更大，需要給予關注。此類風險若不消除，對于房企的經營目標完成和債務風險的化解，都會形成障礙。
百城庫存規模創近5年新高，三四線成重災區
根據報告，截至11月底，監測的全國100個城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米，環比增長2.1%，同比增長2.1%。庫存環比數據連續4個月環比正增長現象，同比則連續36個月保持正增長態勢。
從供求方面看，市場成交數據疲軟，目前已出現連續6個月環比下跌的現象，也使得供求矛盾進一步加劇。報告顯示，11月份100個城市新建商品住宅供應量為4495萬平方米，而成交量為3437萬平方米，呈現了“供大于求”的態勢。
從城市結構方面來看，三四線城市庫存攀升的態勢最為明顯，出現了連續37個月庫存規模同比正增長的態勢。報告顯示，截至11月底，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3052、26571和22487萬平方米，環比增速分別為3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分別為-2.9%、-0.9%和6.7%。數據顯示，當前三四線城市庫存，是2016年7月份以來的最高值，創下5年來新高。因此，從庫存風險的角度看，三四線城市最大。
根據易居研究院監測，截至11月底100個城市中有57個城市庫存出現了同比正增長現象，其余下的43個城市則同比下降。其中，韶關、惠州和東莞三個城市的庫存同比正增長現象最為明顯，增速分別為57%、43%和41%。而包括濟南、馬鞍山和岳陽的庫存下滑速度較快。
另一方面，受當前百城庫存規模的持續增長、市場交易低迷，以及庫存積壓等因素影響，庫存去化周期也出現快速拉升。
報告顯示，11月份100個城市新建商品住宅庫存去化周期為12.5個月。除去年上半年疫情沖擊下數據異動的情況，當前百城住宅庫存去化周期為5年來的最高值。
從城市結構看，11月份100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存去化周期分別為10.2、11.9和13.8個月。其中，三四線城市庫存去化周期最高，成為當前庫存積壓的重災區。
具體來看，包括西寧、洛陽和舟山等城市的去化周期相對較大。根據易居研究院統計，在去化周期較高的10個城市中，有8個城市是三四線城市，包括洛陽、舟山、威海、江陰、蕪湖、固安、煙臺和韶關。
剛需和改善型購房需求有待激活
如果沒有一二線城市充裕的外來購房需求做支撐，這些城市未來的去化周期容易被進一步放大。因此，部分三四線城市確實要為當地去庫存創造更好的市場和政策環境。
以蕪湖為例，其12月14日出臺的《蕪湖市青年英才購房補貼發放實施細則》顯示，對于在蕪暫無自有住房的博士、35歲以下的碩士、畢業3年內的全日制本科和專科(含中職、技工院校)畢業生，都可以享受購房補貼。而補貼力度較大，政策規定給予購房款最高10%補貼。
事實上，不止蕪湖一個城市。據中房網不完全統計，最近一段時間以來，包括呼和浩特、南寧、廈門、荊門、衡陽、開封、保定、南通海安、重慶璧山和萬州等超過10個城市或地區都出臺了一些鼓勵去庫存、刺激購房需求的新政，而出臺這些政策的城市以三四線居多。
政策內容涵蓋“提供購房補貼、對農民進城購房給予優惠、以人才引進、生育二孩三孩等名義給予購房優惠政策。還有對商品房契稅進行相應的減免，對于購買地下車位也可獲得契稅補貼等。另外值得注意的是河北省保定市，其對被動式超低能耗建筑商品房項目，取消銷售價格限制。對購買被動式超低能耗商品住宅，可不受區域性商品住房限購政策的限制。
近日召開的中央經濟工作會議，明確提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。”那么，通過激活剛需和改善型購房需求，也可以緩解部分城市的房地產庫存的壓力。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，上述提到的這些鼓勵性政策與當地市場壓力較大、房企面臨營銷的困難等因素有關。對于當地的房地產去庫存和激活購房消費等有著積極的作用, 但是中間要防范炒作房價等風險。嚴躍進預計，12月份和明年一季度全國三四線城市可能會在購房政策方面進行更大松綁。
