總體銷售：復蘇不及預期，6月繼續(xù)轉弱

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房企銷售復蘇不及預期，出現(xiàn)二次探底。根據(jù)《2023年上半年中國房地產企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》數(shù)據(jù)顯示，2023年1-6月，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%，與去年同期基本持平，表明房企銷售復蘇不及預期。從增速看，TOP100房企銷售額，1-4月、1-5月、1-6月同比分別增長12.8%、8.4%、0.1%，增速持續(xù)明顯下降，房企銷售出現(xiàn)二次探底的情況。

6月房企銷售繼續(xù)轉弱。TOP100房企6月單月銷售額同比下降29.4%，經(jīng)季節(jié)調整后環(huán)比下降19.0%。自二季度以來，房地產市場明顯降溫，購房者置業(yè)情緒偏弱。步入6月，市場活躍度延續(xù)回落態(tài)勢，端午假期期間，除個別城市外，各地推盤力度不足，多地以順銷為主，導致銷售額同比大幅下降。

圖：2021年至2023年1-6月TOP100房企累計銷售額及增速情

數(shù)據(jù)來源：

業(yè)績分化：央國企銷售增長強勁，出險民企大幅下降

2023年上半年，房企格局繼續(xù)分化，央國企韌性較強、增長強勁，中小房企競爭力表現(xiàn)明顯不足。其中，TOP50房企同比來看，央國企平均增長45.8%，穩(wěn)健民企增長14.2%，混合所有企業(yè)增長7.7%，出險民企下降36.6%。與2021年同期比較，央國企平均增長8.7%，穩(wěn)健民企、混合所有企業(yè)平均下降40%左右，出險民企平均下降超過70%。

表：TOP50中各類企業(yè)銷售平均增長水平比較

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布，綜合整理

TOP30陣營房企銷售保持韌性，銷售額持續(xù)提升。2023年上半年， TOP10房企銷售額均值為1542.0億元，較上年增長6.0%；TOP11-30房企銷售額均值為489.3億元，較上年增長1.0%；TOP31-50房企銷售均值為241.0億元，較上年下降6.4%；TOP51-100房企銷售額均值為113.1億元，同比下降9.6%。

企業(yè)拿地：投資強度下降

房企拿地降幅有所增加，房企聚焦核心城市頭部價值板塊。根據(jù)《2023年1-6月全國房地產企業(yè)拿地TOP100排行榜》數(shù)據(jù)顯示，2023年1-6月，TOP100企業(yè)拿地總額5920億元，拿地規(guī)模同比下降10.2%，降幅較上月增加1.84個百分點。值得注意的是，在市場筑底修復的階段，“安全性、流動性、收益性”都較為確定的核心城市優(yōu)質地塊，是房企“搶地、爭奪”的重心。這類地塊供地稀缺性較強,未來去化速度有保障，市場預期較好。

從50家代表企業(yè)拿地銷售比離散圖來看，拿地銷售比內部分化明顯，拿地銷售比依舊較低。50家代表企業(yè)上半年拿地銷售比均值為18.2%，較去年同期下降4.3個百分點。1-6月，代表企業(yè)拿地投資雖然依舊疲軟，但部分企業(yè)投資有所好轉。

房企風險：仍將蔓延和深化，將打擊行業(yè)信心

銷售及融資改善有限，債務違約風險仍將蔓延。銷售方面，上半年總體上房企銷售與去年持平，總量復蘇不及預期。融資方面，在“三支箭”支持下，房企發(fā)債融資、股權融資出現(xiàn)積極進展，融資支持受益的只是個別房企，大部分中小民營房企融資仍然十分困難；行業(yè)融資環(huán)境沒有發(fā)生明顯改善，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-5月房企到位資金同比下降6.6%。如果下半年延續(xù)當前的銷售及融資態(tài)勢，在銷售回款及融資改善有限的情況下，上半年又有幾家房企發(fā)生債務違約，下半年房企債務違約風險仍將會蔓延。

房企風險在深化，上市房企退市潮不可避免。部分房企發(fā)生債務違約以來，銷售經(jīng)營及融資等方面受到較大沖擊，上半年已經(jīng)有2家房企退市，現(xiàn)在有8家房企鎖定退市，還有多家房企面值在1元附近波動或停牌將到18個月在逼近退市，下半年出現(xiàn)上市房企退市潮不可避免。多家房企退市，對于債務重組、保交樓、行業(yè)信心提振都將是較大的打擊。

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