今日（7月3日）下午，市場形勢及企業研究成果分享會如期舉行，此次分享會以“樓市政策優化預期增強，下半年市場是否值得期待？”為主題，會上來自的專家們對上半年房地產市場形勢、房企業績表現、土地市場情況做出總結并分享觀點。(往期分享會回顧請見文末)
市場研究總監陳文靜：2023上半年房地產市場形勢總結與趨勢展望
(資料圖片)
一、2023上半年房地產市場形勢總結
1、房價：上半年百城新房價格保持橫盤態勢，6月價格環比連續2個月下跌，跌幅與5月持平；二手房價格繼續波動調整，價格環比連續14個月下跌，環比下跌的城市有91個，較上月增加8個。
2、銷售：低基數下，上半年重點100城銷售面積同比增長11%，6月市場表現明顯不及預期。其中，一季度成交面積同比增長近20%，二季度與去年同期基本持平。據初步統計，2023年6月，重點100城新建商品住宅成交面積與5月基本持平，在高基數下，同比下降超20%。6月，市場表現明顯不及預期，年中并未出現明顯翹尾行情。
3、供應及庫存：新開工面積、開發投資額同比降幅繼續擴大，上半年供給端表現弱于需求端，6月房企推盤積極性回升，但仍處在同期低位。一季度重點50城批準上市面積同比增長約12%，二季度伴隨著新房銷售活躍度回落，房企推售意愿明顯不足，重點50城批準上市面積同比下降約8%。6月為沖刺年中業績，房企推盤量增加，批準上市面積環比增長約34%，但同比仍下降接近兩成。
庫存方面，代表城市庫存小幅下降但仍處高位，短期出清周期較高點小幅回落，其中三四線代表城市出清周期仍超18個月，短期去化壓力仍較大。
二、2023年房地產市場趨勢展望
1、政策環境：上半年中央強調房地產行業支柱地位，政策基調不變，“防風險”“促需求”是行業主題。監管部門持續落地穩樓市相關舉措，需求端側重降低購房成本，企業端防范化解房企風險為政策優化主線，“保交樓”相關資金繼續投放，前期政策進一步跟進落實。
2、政策趨勢：下半年政策加力預期增強，但房地產政策力度和節奏取決于宏觀基本面的變化，若下半年經濟出現超預期轉弱情況，則房地產作為經濟“穩定器”，托底政策或將加快落地，核心一二線城市“一區一策“有空間。
3、市場展望：當前購房者置業情緒仍受多個因素影響，其中居民收入預期偏弱、房價下跌預期較強、購房者對期房爛尾的擔心等依然是關鍵，這些因素能否好轉以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產市場走勢。中性預期下，全年宏觀經濟穩步恢復，下半年房地產政策維持當前節奏，購房者置業情緒緩慢修復，在此情況下，下半年房地產市場恢復仍有波折，銷售面積在低基數下或實現小幅增長，全年銷售面積與2022年基本持平。
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企業研究總監劉水：6月房企銷售持續轉弱，出現二次探底
一、房企銷售復蘇不及預期，出現二次探底，不同類型企業業績顯著分化
上半年，TOP100房企銷售額同比微增0.1%，與去年同期基本持平，總量復蘇不及預期。從增速看，TOP100房企銷售額，1-4月、1-5月、1-6月同比分別增長12.8%、8.4%、0.1%，增速持續明顯下降，房企銷售出現二次探底的情況。
6月房企銷售迅速轉弱。TOP100房企6月單月銷售額同比下降29.4%，環比下降19.0%。6月延續5月恢復乏力態勢，市場活躍度繼續回落，房企銷售出現同比、環比大幅下降。
二、千億及百億陣營企業數量明顯減少，央國企銷售增長強勁
2023年上半年，TOP10房企銷售額平均較上年增長6.0%，TOP11-30房企銷售額平均較上年增長1.0%，TOP31-50房企銷售平均較上年下降6.4%，TOP51-100房企銷售額平均同比下降9.6%。
上半年，央國企銷售增長強勁，部分民企仍在大幅下降過程中。TOP50房企，同比來看，央國企平均增長45.8%，穩健民企增長14.2%，混合所有企業增長7.7%，出險民企下降36.6%。與2021年同期比較，央國企平均增長8.7%，穩健民企、混合所有企業平均下降40%左右，出險民企平均下降超過70%。
另外，銷售額超千億房企7家，較去年同期減少2家，百億房企78家，較去年同期減少7家。
2023年上半年，10家典型房企目標完成率均值為53.0%，相較去年同期的32.6%，目標完成率提升超20%。房企銷售目標完成提升，與企業目標保守有關系。
三、房企拿地大幅下降，拿地意愿持續低迷
2023年1-6月，TOP100企業拿地總額5920億元，拿地規模同比下降10.2%，降幅較上月增加1.84個百分點。拿地合作方面，50家代表房企招拍掛權益金額占比均值為83.1%，較上年同期上升0.4個百分點，企業傾向獨立拿地。
四、房企債務風險仍將蔓延和深化
在銷售回款及融資改善有限的情況下，上半年又有幾家房企發生債務違約，下半年房企債務違約風險仍將會蔓延。上半年已經有2家房企退市，現在有8家房企鎖定退市，還有多家房企面臨退市風險，下半年出現上市房企退市潮不可避免。多家房企退市，對于債務重組、保交樓、行業信心提振都將是較大的打擊。
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土地市場研究負責人張凱：土拍熱度走弱，市場分化加劇，上半年土地市場總結
一、300城上半年涉宅用地市場情況
推出規劃建面同比降34%，成交規劃建面同比降32%，推出樓面均價同比漲4%，成交樓面均價同比漲17%，土地出讓金同比降20%。各地政府供應質優量減。
總體來看，盡管部分核心城市土拍市場熱度較高，但受弱能級城市拖累，全國土拍市場總體熱度仍低迷。
二、分區域涉宅用地市場情況
分城市群來看，各城市群成交樓面均價均同比增長、推出規劃建面同比降低。僅京津冀成交規劃建面、土地出讓金累計同比正增長。
分城市能級來看，房企投資繼續向核心城市聚集。各線城市均擇優推地，成交樓面均價同比均上漲。一線城市土地出讓金收入降幅最低，為-16%。受成交規劃建面降幅拖累，三四線城市土地出讓金收入降幅達29%。
三、重點22城土拍情況
6月22城中18城完成土拍，整體熱度環比回落。隨著6月沈陽土拍，22城均已完成今年首批供地。城市之間市場分化加劇，沈陽、濟南、長春、無錫、鄭州等城市以底價成交為主，而部分高能級城市地價頻繁觸頂。
從拿地企業結構來看，上半年央國企拿地金額仍占主導地位，拿地金額占比超50%，同時受長三角地區民企表現活躍的影響，民企拿地金額占比提升至28%。地方國資拿地金額占比降至9%。
此外，房企（特別是央國企）當前投資邏輯嚴重趨同，導致核心城市土拍搖號中簽率不斷走低，為獲取地塊，房企不得不廣泛參與土拍，甚至動用馬甲，進一步推高搖號難度。部分下游企業亦積極參與土拍搖號，以期拿地后在后續與甲方的合作當中增添談判籌碼。
四、下半年土地市場展望
小陽春結束后，3-6月新房成交規模環比持續回落，直接影響房企拿地信心，土拍熱度連月下降。上半年除個別核心城市外，土拍總體熱度仍低迷，300城土地出讓金收入同比繼續下降20%。
預計下半年土地市場熱度將繼續回落，城投類企業或將再次進場托底。房地產市場持續承壓，目前政策定力仍較強，房企沒有成交規模快速回暖的預期。部分城市上半年發力后，可推出的優質地塊存量不多。下半年通常推地量大（近五年300城：推出規劃建面環比上半年增42%），競爭激烈程度減弱。
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