溢價搖號與底價成交并存、競價百輪與流搖撤牌并存……冷熱不均、分化加劇是上半年土拍市場的主要趨勢。

據中指研究院統計數據顯示，2023年上半年，全國300城涉宅用地供求規模均降至近十年以來同期最低位，但是成交樓面均價上漲17%，呈現“量減質增價增”的特征。

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中指研究院土地市場研究負責人張凱點評稱：“對于上半年全國土地市場而言，總體來看，盡管部分核心城市土拍市場熱度較高，但受弱能級城市拖累，全國土拍市場總體熱度仍低迷。”

質增量減，300城涉宅用地成交量降三成

上半年全國土地市場供應量和成交量雙減，但是起始樓面價和成交樓面價雙增，這也說明土地市場呈現“質增量減”態勢。

根據中指研究院數據顯示，300城上半年涉宅用地推出規劃建筑面積同比降34%，成交規劃建筑面積同比降32%，起始樓面均價同比漲4%，成交樓面均價同比漲17%，土地出讓金同比降20%。

同時，根據諸葛研究中心數據顯示，2023年上半年全國主要地級市土地供應的規劃建筑面積為2.19億平方米，同比下跌37.02%，較去年下半年下跌63.88%；成交土地的規劃建筑面積1.53億平方米，同比下跌37.43%，較去年下半年下跌71.5%。2023年上半年土地成交樓面均價為5846元/平方米，同比上漲9.46%，環比上漲30.14%，再度刷新了成交樓面均價新高。

分城市能級來看，房企投資繼續向核心城市聚集。各線城市均擇優推地，成交樓面均價同比均上漲。一線城市土地出讓金收入降幅為16%；受成交規劃建面降幅拖累，三四線城市土地出讓金收入降幅達29%。

今年上半年土地供應量的銳減和去年新政相關。去年12月，自然資源部印發《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》，要求因城施策安排計劃總量，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應當控制商品住宅供地規模，其中已供應未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，應當從嚴壓縮計劃規模直至暫停供地。

諸葛數據研究中心表示，今年上半年，一線城市供地規模穩健，“高庫存”城市的宅地量降幅更為顯著。分等級城市來看，僅一線城市繼續保持穩健的供地策略，2023年計劃供應規模仍呈小幅上升態勢，二線、三四線城市計劃供應量則呈現收緊態勢，且宅地的供應規模縮減更為顯著，降幅均超15%。

圖片來源/中指研究院

22城土拍冷熱不均，民企逐步回歸拿地

在北京，“觸頂+溢價”成交是主旋律；在廈門，144家房企競拍3宗地塊，其中88家房企搶一宗地，創下參拍企業數量新高；在杭州，上半年66宗宅地攬金超900億元，六成以上地塊“封頂”……而與之形成鮮明對比的是，在實行集中供地的22城中，武漢、重慶、天津、沈陽、長春、濟南、鄭州等地土拍市場則持續低迷，高溢價成交地塊屈指可數，底價成交是主流，甚至出現個別地塊流拍現象。

從拿地企業結構來看，上半年央企國企拿地金額仍占主導地位，拿地金額占比超50%，同時受長三角地區尤其是浙系民企表現活躍的影響，民企拿地金額占比提升至28%，地方國資拿地金額占比降至9%。

根據克而瑞研究中心統計，上半年房企拿地呈現“央企國企占主力、民企弱復蘇、城投‘隱身’”的新特征。在其發布的房企新增貨值排行榜中，民營房企濱江集團（002244）、建發房產、長隆集團、龍湖集團、偉星房產進入排行榜前15名。

展望：下半年土地市場怎么走？

對于下半年土地市場的走勢，張凱表示：“預計下半年土地市場熱度將繼續回落，城投類企業或將再次進場托底。房地產市場持續承壓，目前政策定力仍較強，房企沒有成交規模快速回暖的預期。部分城市上半年發力后，可推出的優質地塊存量不多。同時，下半年通常推地量大，競爭激烈程度減弱。”

克而瑞研究中心表示：“考慮到下半年越來越多的城市面臨更大的供地計劃壓力，供給側在盈利空間方面的調整將更加符合市場預期，土地供應規模增加與盈利空間寬松將同步到來。”

“一方面，房地產企業有望迎來更多的拿地機會，可重點關注部分原先盈利空間一般，但周轉預期尚可的近郊板塊；另一方面，下半年整體溢價率預計將有所下降，尤其是隨著大多數城市的第二、三輪預供地清單臨近截止日期，隨著更多素質一般的地塊進入土地市場，三季度零溢價或低溢價成交的土地將有所增加，流拍率或將延續高位。”克而瑞研究中心如是稱。

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