金地集團董事長凌克在中城聯(lián)盟的直播上，花了一個多小時仔細地闡述自己對未來房地產(chǎn)市場的看法以及判斷。

在過去10年，由于眾多房企“高周轉(zhuǎn)”的運營模式，中國房地產(chǎn)市場迎來高速增長階段。這十年間，全國房地產(chǎn)市場銷售額從5萬億一路翻至近16萬億。也正是在10年前，萬科的年度合約銷售額剛剛跨越千億大關(guān)，成為國內(nèi)首家千億房企。

當(dāng)時無人能料想到，2019年將會有7家房企銷售金額超過3000億元，其中碧桂園更是達到全口徑銷售金額7715億元，整個行業(yè)在黃金年代這十年一路高歌猛進。

但隨著調(diào)控政策進一步深入，以往那種依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)在短時間內(nèi)規(guī)模爆發(fā)性增長的年代已經(jīng)過去。如今，房地產(chǎn)行業(yè)的拐點已至、房企的黃金年代已經(jīng)過去成為業(yè)內(nèi)共識。

凌克判斷，2020年至2030年間，中國房地產(chǎn)市場的銷售規(guī)模將會在頂部徘徊之后逐步下降，預(yù)計到2030年，年新房銷售預(yù)計會在7億平方米左右，回到2008年銷量水平。

在市場體量不斷縮小的同時，房企間的洗牌不斷加速。凌克認為，未來房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)“大的越大，小的被淘汰”的馬太效應(yīng)。現(xiàn)在中國前20名開發(fā)商，市場占有率大致為25%~30%，乍看之下已經(jīng)很高。但美國前20名開發(fā)商的市場占有率是65%。到目前為止，中國的頭部地產(chǎn)開發(fā)商市場占有率并不算大。

“未來房企開發(fā)量會進一步提高，但整體規(guī)模見頂，企業(yè)間的分化會進一步加深。”

這樣的趨勢，如今已越發(fā)明顯。根據(jù)人民法院公告網(wǎng)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月，上半年已有200余家房地產(chǎn)公司發(fā)布破產(chǎn)文書或進入破產(chǎn)清算程序，破產(chǎn)原因多是由于負債過高、資金鏈破裂。

在這樣的大背景之下，房企必須提高融資、投資、產(chǎn)品、營銷和運營各方面能力，才能更好的活下去。但這還不夠。在以往“高周轉(zhuǎn)”運營的背景之下，房企通過不斷縮短施工時間，追求在極短時間內(nèi)實現(xiàn)銷售回款，碧桂園更是開創(chuàng)了拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再周轉(zhuǎn)的“456模式”。

而如今這條路已經(jīng)走到了極限。凌克舉了個例子，在高周轉(zhuǎn)思路下，過去做腳手架和主體結(jié)構(gòu)的生產(chǎn)方式，高層住宅蓋一層樓大致需要7~8天。過去這幾年用了鋁膜爬架工藝，高層住宅施工進度做到了5.5-6天蓋一層樓，“這已經(jīng)是傳統(tǒng)建筑方式效率的極限。”

另一方面，通過高杠桿換取規(guī)模增速的路子也再難以持續(xù)，“今年就能看出來，之后住宅開發(fā)的毛利率和凈利率都在不斷下降。在這種情況下，繼續(xù)推高負債率，已經(jīng)很難獲得高收益。”在傳統(tǒng)施工技藝和通過投融資來提高效率的方式已接近極限的情況之下，凌克提出，房地產(chǎn)行業(yè)想獲得增長，最終還是取決于科學(xué)技術(shù)的進步及對新技術(shù)的使用。

凌克提到新技術(shù)的四個重點：一是經(jīng)營管理的全面信息化能力，也就是ERP系統(tǒng)(企業(yè)管理系統(tǒng));二是基于移動互聯(lián)網(wǎng)的客戶交互能力;三是建筑的數(shù)字化、工業(yè)化和定制化能力，四是服務(wù)的智能化、AI化能力。

首先，要在開發(fā)、營銷、財務(wù)等方面都建立全面信息化處理系統(tǒng)，并且讓不同業(yè)務(wù)之間進行交互。凌克透露，“現(xiàn)在這套技術(shù)水平，既可以做產(chǎn)能分析，公司敏感性分析，又能做到利潤規(guī)劃，這是公司信息化管理應(yīng)具有的能力。”

此外，在疫情的影響之下，建立基于移動互聯(lián)網(wǎng)的客戶交互能力對于房企而言越來越重要。這半年來越來越活躍的線上交易，正在促使房地產(chǎn)營銷不斷發(fā)生變化，包括AR、VR在內(nèi)的新技術(shù)的應(yīng)用，正在助力房產(chǎn)交易從線下轉(zhuǎn)向線上。凌克預(yù)言，“等數(shù)據(jù)和技術(shù)工具都跟上之后，也將會出現(xiàn)線上簽約的方式。”

第三就是建筑數(shù)字化、工業(yè)化和定制化能力。BIM技術(shù)的引入，可以將開發(fā)、設(shè)計師、施工單位以及各種規(guī)劃部門之間的工作，通過多方協(xié)同管理系統(tǒng)直接打通，在設(shè)計環(huán)節(jié)就可以預(yù)設(shè)出建設(shè)環(huán)節(jié)的各種情況。

最后，無論市場如何變化，產(chǎn)品和服務(wù)始終是鏈接企業(yè)和客戶的核心。通過包括AI、VR、物聯(lián)網(wǎng)IOT技術(shù)等技術(shù)使得服務(wù)更加智能化，在裝修、產(chǎn)品定制化方面，都有可能出現(xiàn)變化，智能化客服也能獲得更精準的客戶服務(wù)。

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