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“紅五月”、“百億周末”后,北京樓市再次面臨考驗

時間 : 2020-07-02 10:10:00來源 : 第一財經

經歷“紅五月”、“百億周末”后,北京樓市再次面臨考驗。

北漂許久,李峰很少像今年這般五味雜陳。“近兩個月比去年整年的業績還要多。”身為房產中介,他切實感受到北京樓市的隱隱暖意,但“好運氣”沒持續多久,疫情再次抬頭后,李峰至今一單未開。

6月15日,北京市住建委下發通知,要求加強北京房屋租賃中介機構疫情防控,位于疫情中、高風險區域的門店應暫停各類聚集活動。目前,北京共有4個高風險地區、33個中風險地區,涉及全市10個區。

仍然嚴峻復雜的疫情,困住中介帶客看房的腳步,也一頭澆冷北京樓市方才抬頭的熱情。6月下旬尤其是端午節期間,新房二手房成交斷崖式下跌,經歷“紅五月”、“百億周末”后,北京樓市再次面臨考驗。

市場趨冷

“售樓處可以去,不是高風險地區人員就可以。”端午節剛過去,李峰就投入工作狀態,四處蓄客拉單。但屏幕那頭的購房者顯然顧慮重重,疫情潛在風險猶存,他拒絕了李峰線下帶看的邀請。

疫情再次抬頭后,李峰的工作節奏被驟然打斷。在其工作記錄中,新房成交信息最近一單停留在5月23日,即便公司已組織做完核酸檢測,售樓處每天按時消毒、限制人流,購房者還是被復雜的疫情困住腳步。

端午節期間,市場成交數據“斷崖式”下跌。據諸葛找房數據研究中心統計,6月25日~6月27日,北京新房市場成交量明顯回落,三天成交179套,成交面積約2.1萬平方米,相比上月同期下跌70%。

對比去年同期,今年的端午市場也有些冷清。在貝殼研究院的統計數據中,2020年端午節假期,北京新建商品住宅成交2.17萬平方米,相比2019年端午節三天成交量下降17.4%。

“受疫情影響,北京大部分區域處于限制出行狀態,尤其前期集中供應產品的大興、豐臺多個區域均屬于高風險區,嚴重影響認購客戶轉簽約的速度。”貝殼研究院高級分析師潘浩認為。

占北京市場大頭的二手房成交也受到影響。據李峰透露,此前兩月,疫情期間沉淀的客戶開始轉化,加上西城多校劃片政策,刺激了市場成交。6月上旬,他負責的18個小區成交近40套,此后火熱態勢便有所消減。

貝殼研究院數據也顯示,6月初至6月23日,北京二手房市場成交量環比下跌32%,成交均價環比下跌2.3%,帶看客戶數量環比下降21.8%;端午節期間,二手房日均成交量同比減少1.2%,環比前一周周末減少13.1%。

從中原地產研究中心統計數據看,截至6月28日,今年1~6月份,北京二手房網簽63990套,預計上半年網簽6.5萬套。這或將是近五年來,北京二手房成交最差的一個上半年。

行業形勢落到個體身上,便是難以言說的重擔。“今年真是坎坷,感覺活著就是目標。”李峰感慨,5月份,有客戶在父母幫助下,購入海淀區一套1300萬元的學區房。但如今疫情未退,只能線上維系客戶,回家過節的計劃也被迫泡湯。

市場火熱難續

實際上,在此輪市場驟然降溫前,北京樓市剛經歷近幾年最火熱的時刻。

中原地產研究中心統計數據顯示,5月份,北京新建住宅網簽4172套,是近10個月以來的最高點,同比上漲31%,環比上漲34%,考慮到網簽數據滯后因素,5月單月實際簽約量超過5000套。

二手房市場也走出去年的“冰封期”。據北京市住建委數據,5月北京二手房網簽規模1.6萬套,環比增長39%、同比增長75%。算上新房交易量,5月北京商品房交易規模突破2萬套,達到“3·17新政”之后的最高點。

從價格端看,此前深陷降價潮的北京二手房扭頭向上,領漲全國。據國家統計局發布的70城房價數據,5月份,北京二手房環比和同比漲幅均明顯上漲,環比1.8%的漲幅位列全國第一。

“5月市場比較暖,主要與疫情后積壓需求集中釋放以及西城學區政策調整有關。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱,這是結構性、階段性升溫,不意味著市場總體火熱,進入6月份,上述效應自然衰減,市場成交也出現回調,回到常態。

潘浩同樣認為,5月以來,北京市場集中放量,已經消耗部分客戶量,使得今年端午節在疫情影響下更顯得需求量不足。長期來看,此次疫情仍將持續對市場產生影響,成交繼續維持低位水平。

當下,北京疫情防控形勢依然嚴峻復雜,且存在社區傳播風險隱患。在合碩機構首席分析師郭毅看來,從認購到簽約有三~四周的滯后期,7月份的數據,將更能體現疫情對樓市新一輪的負面影響。

值得注意的是,“不限價”地塊供應增多,正成為北京樓市的新變量。6月30日,北京規劃和自然資源委員會掛牌2宗不限價地塊,總起始價133.93億元,兩宗地塊均位于亦莊開發區。

四年前,北京住宅用地出讓開始采用“限房價、競地價”方式,在2018年成交的52宗住宅地塊中,有51宗是限競房及共有產權住房地塊,僅有一宗商品房住宅地塊。但扎堆供應的同質化產品,使市場陷入去化難題。

北京中原市場研究部數據顯示,過去一年,北京限競房整體網簽去化率僅42%。截至2019年底,限競房庫存高漲,證載存量達3.51萬套,存量面積為421萬平方米,占商品住宅總存量的38%。

不過,進入2020年,北京不限價宅地成交明顯增加,“限競房”大有退潮之勢。中原地產首席分析師張大偉預計,2020年四季度,上市新盤中不限價項目將占據一半以上,今年將是限競房為主的最后一年。

“不限價地塊增多,能夠扭轉過去新房供應同質化、剛需化和結構失衡的矛盾,未來會有更多的改善型產品供應,滿足消費者居住改善升級的需求,也能讓一二手市場聯動起來。”許小樂認為。

關鍵詞: 樓市

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