房地產行業的發展邏輯已不再支持高速增長，盡管目前上市房企發展重點仍為夯實開發主業，但尋找第二增長曲線已成房企共識。
近日，《2021中國房地產上市公司測評研究報告》(下稱“《報告》”)在深圳發布，該測評由中國房地產業協會指導、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心主辦，研究對象包括105家滬深上市房企，89家在港上市房企，以及1家海外上市房企，合計195家。
由各項數據可看出，2020年上市房企償債能力有所提升，去杠桿效果顯現;規模持續增長，但增速放緩;盈利能力方面，絕對指標凈利潤同比增長，但相對指標凈資產收益率同比下滑。
有專家認為，房企很難在降負債的同時實現規模和盈利的大幅增長。在房地產金融調控壓力不放松的背景下，相對于規模收縮，降負債緊迫度明顯更高，因此，需要在降低企業財務風險的前提下，再考慮規模問題，而盈利能力則會隨著負債水平回歸理性而更有提升的可能性。
凈負債率調整幅度大
在“三道紅線”的監管壓力下，房企紛紛采取多種方式降杠桿，杠桿調控初見成效，總體來看，房企的償債能力增強。
《報告》顯示，長期償債能力方面，2020年上市房企剔除預收賬款后的資產負債率均值為62.93%，與上年相比保持穩定。凈負債率均值為95.07%，較上年下降5.75個百分點，凈負債率在短期內的調整幅度相對較大。
短期償債能力方面，流動比率均值為1.65，速動比率均值為0.64，兩者與上年相比，均基本保持穩定。現金短債比中位數為1.30，較上年提升0.21個百分點，上市房企貨幣資金對短期債務的覆蓋情況有所改善，短期償債能力提升。
值得注意的是，各企業負債水平不盡相同，頭部房企信譽較好，積極推動銷售回款，風險管控能力較強，部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢、前期拿地成本較高的影響，債務風險有所積累。
為了達到“三道紅線”的要求，促進現貨銷售，加快回款速度是房企采取的策略之一。《報告》顯示，2020年上市房企存貨周轉率均值為0.38，較2019年上升0.05。此外，上市房企存貨規模增速變緩，2020年存貨同比增長14.80%，增速較2019年下降7.80個百分點。
規模、盈利增速放緩
在“房住不炒”的大背景下，行業整體規模增速雖然有所上漲，但增速放緩已成當下主要趨勢。2020年，我國商品房銷售面積17.6億平方米，同比增長2.6%，商品房銷售金額達17.4萬億元，同比增長8.7%。
此外，上市房企的規模呈現“強者恒強”的特點。截至2020年末，總資產超過千億的上市房企有59家，超過3000億的上市房企有27家，超過萬億的上市房企共有6家。從總資產百分比來看，10強上市房企的累計總資產百分比已超過40%，50強累計百分比近80%，100強累計百分比超90%，集中度較上年略有上升。
除了規模增速放緩，上市房企的盈利能力指標有所下滑。《報告》顯示，2020年上市房企營業利潤均值52.47億元，同比下降7.15%;凈利潤均值32.17億元，同比增長12.17%;凈資產收益率均值8.78%，同比下降7.60%;總資產報酬率均值3.62%，同比下降23.66%。除凈利潤均值外，其余各項盈利能力指標均較上年有不同程度的下滑。
在成長能力上，上市房企業績增速整體放緩。2020年，房地產開發業務收入均值同比增長1.84%，增速較上年大幅下降32.55個百分點;營業收入均值同比增長15.40%，增速較上年下降4.64個百分點;凈利潤均值同比增長12.17%，增速較上年上升0.05個百分點;凈資產規模均值同比增長13.75%，增速較上年下降8.22個百分點。除凈利潤外，上市房企的房地產開發業務收入、營業收入、凈資產規模增速均有所下滑。
降負債與增速的矛盾
在“三道紅線”的背景下，房企負債率降低，償債能力提升，與此同時，房企卻面臨規模增速放緩、盈利能力疲軟的問題。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者表示，因為需要降低負債，企業會在投資方面進行把控，而不是盲目擴大規模，所以企業的規模收縮比較被動。此外，嚴躍進還表示，不管規模大小，房地產企業都面臨盈利下降這個問題，這是行業的趨勢，因為現在的限價限購政策的管控比較多。
58安居客房產研究院首席分析師張波對《華夏時報》記者表示，項目轉讓、合作開發、增加股權融資比例、加快可售項目的去化速度是房企降負債的主要方法。一方面，項目轉讓會導致規模的主動性收縮;另一方面，想要降負債，企業想要壓縮借款規模，這對規模擴張也起到限制作用。此外，合作開發的方式可能會引發增收不增利的情況，增加股權融資比例也會對控股方的利潤有所稀釋，這在一定程度上都會影響企業的盈利能力。
《報告》觀點認為，在房地產規模和盈利增速放緩的背景下，產品創新、管理創新和多元化業務發展成為房地產企業高質量發展的重要抓手。目前，房地產行業的發展邏輯已不再支持高速增長，盡管目前上市房企發展重點仍為夯實開發主業，但尋找第二增長曲線已成房企共識。其中，多元化則是房地產企業追求第二增長曲線的重要途徑，龍頭房企開辟第二戰場主要包括物管、租賃、辦公、文旅、養老、產業運營、投資等領域。
張波認為，從目前的現狀來看，房企很難在降負債的同時實現規模和盈利的大幅增長，特別是對于負債率水平偏高的房企來說尤其難以實現。在房地產金融調控壓力不放松的背景下，相對于規模收縮，降負債緊迫度明顯更高，因此，需要在降低企業財務風險的前提下，再考慮規模問題，而盈利能力則會隨著負債水平回歸理性而更有提升的可能性。
嚴躍進認為，企業如果有能力，還是需要積極拿地，不過也不能盲目，因為資金壓力比較大。
此外，嚴躍進還表示，房企可以聯合拿地，因為相對單獨拿地來說，聯合拿地的負債壓力會比較小，而且，合作開發能夠拿到一些優質的地塊。
貝殼研究院高級分析師潘浩對《華夏時報》記者表示，負債、規模、盈利這這三者之間的關系很復雜，它是一個企業經營健康度的問題。不同企業有不同的偏好，因此也有不同的應對策略，根據自身情況，有些企業選擇深耕，有些選擇擴張。(記者 張慧敏 李未來 深圳報道)
