中原建業(09982.HK)在港交所掛牌上市，成為建業集團旗下第4家上市公司，同時也是綠城管理(09979.HK)后第2家登陸資本市場的房地產代建公司。然而，與綠城管理上市首日股價漲幅一度高達35%相比，中原建業上市首日便遭遇破發，跌幅達到12%。
截至6月1日收盤，中原建業報收2.77港元/股，漲幅4.92%，總市值91.28億港元。
代建規模增長迅速 凈利潤增速放緩
中國房地產代建行業目前處于快速增長中。數據顯示，自2010年至2020年，中國房地產代建市場新簽合約項目的數量及建筑面積的復合年增長率均分別超過24.0%。
得益于中國的快速城鎮化、對優質房地產開發項目的需求及中國房地產市場的發展，中原建業在快速增長的中國房地產代建行業中處于有利地位并從中獲益。
聆訊后資料集顯示，2020年中原建業的在管項目已售總建筑面積約為570萬平方米，市場份額為29.2%，全國排名第一;2017年至2020年總合約銷售金額的復合年增長率71.5%，排名同樣為第一。此外，中指研究院數據顯示，中原建業2020年的新增合約建筑面積達860萬平方米，在中國房地產代建公司中排名第二，市場份額為10.6%。
值得注意的是，從新拓代建項目來看，中原建業表現并不出色。綠城管理年報顯示，2020年公司新拓代建項目的合約總建筑面積達1870萬平方米，較2019年同期增長約16.8%，市占率高達23.1%，是同期中原建業860萬平方米新增合約建筑面積的2.17倍。
此外，若按照2018年-2020年三年新增合約建筑面積算，中原建業只排到第三位，市占率也相較綠城管理的28%少近18個百分點。
2020年，中原建業在管項目數量及建筑面積由2018年的67個及1150萬平方米增加至206個及2550萬平方米。從業務模式看，中原建業基本為商業代建，業務范圍單一，客戶多為中小房企，但這也在一定程度上使中原建業的利潤率一直維持在高位。
聆訊后資料集顯示，中原建業的收入由2018年的6.76億元人民幣增至2020年的11.52億元人民幣，凈利潤由2018年的4.04億元人民幣增至2020年的6.81億元人民幣，公司2018年、2019年及2020年的凈利率分別為59.7%、62.3%及59.2%。
但值得一提的是，相比2019年的收入、利潤增幅，2020年中原建業因為疫情原因營收、凈利勉強保持增長。聆訊后資料集顯示，2020年中原建業營收同比增長11.96%，2019年則增長52.13%;凈利潤2019年增幅高達58.74%，而2020年僅為6.3%。
而綠城管理2020年雖然營收、毛利雙降，但凈利潤同比增幅仍突破10%，達到11.2%，歸屬于公司股東的凈利潤增幅達35.3%，剔除上市費用后歸屬于公司股東的凈利潤增長39.4%。
此外，聆訊后資料集顯示，中原建業2020年凈利率為59.2%，雖然處于行業高位，但相較于2019年的62.3%下降超3個百分點。股本回報率方面，中原建業在2020年也以77.7%位于三年中最低。
招股期間，中原建業未受到投資者的熱棒。招股首日，公司招股尚不足額，認購倍數僅0.84倍，孖展資金總額8771萬元，成為少數招股不足額的新股之一。
5月31日上市首日，中原建業開盤破發，開盤價2.5港元，較發售價跌16.7%，截至收盤報2.64港元。
河南區域依賴癥凸顯 全國化布局緩慢
資本市場表現不佳的背后，與中原建業“河南依賴癥”嚴重有關。
聆訊后資料集顯示，2018年-2020年，中原建業主要依靠提供房地產代建服務產生收入及收取管理服務費，主要由公司于河南省所管理的項目貢獻，分別占總營收的100.0%、99.4%及96.6%。
中原建業自成立之初便以河南省為戰略重點，在2020年的206個在管項目中共有193個項目位于河南省，總建筑面積為約24.2百萬平方米，覆蓋河南省大多數縣及縣級以上城市。
為追求更大的增長潛力，2020年中原建業開始將業務擴展至河北、山西、陜西、新疆、安徽及海南等省及自治區，但其他省份在管項目數量僅有13個，占比僅為6.31%，總面積132.2萬平方米，占比約為5%。
中原建業方面也表示，房地產代建公司的區域布局通常與全國房地產政策及規劃以及房地產代建公司的業務戰略一致。預期五大城市區域以及人口集中及交通便利網絡的地區將成為中國房地產代建主要發展區域。
目前來看，中原建業新拓展河南以外的城市，對集團的貢獻甚微。根據中指研究院報告，對于中國房地產代建行業的從業者而言，最關鍵的是進入壁壘、公司的品牌價值及市場滲透能力。業內人士分析，中原建業的品牌知名度與認可度在河南區域備受認可，但真正涉及到全國項目后，品牌競爭力可能會大打折扣。
相較于中原建業，綠城管理的全國化顯然已非常成熟。年報顯示，綠城管理業務目前布局中國28個省、直轄市及自治區的89座城市，擁有296個代建項目。值得注意的是，綠城管理布局主要經濟區域總建筑面積達64.9百萬平方米，超整體面積的85%。
此外，中原建業的業務模式基本為商業代建，客戶也多為中小房企;綠城管理集團業務結構則包含商業代建、政府代建及其他服務三大業務分部，客戶結構也更為多元。短期看，商業代建會推高企業利潤率，但并不利于長遠發展。因此，在未來規劃方面，建業也將豐富服務類型加入計劃，未來將涵蓋政府代建及資本代建。
作為建業集團旗下第4家上市公司，中原建業與建業地產、筑友智造科技、建業新生活，打造了一張貫通線上及線下、覆蓋房地產上下游及鏈接建業多個板塊的戰略矩陣。優勢明顯的前提下，母公司建業集團仍為河南區域集團的事實也成為中原建業的發展掣肘，因此建業集團并不能像綠城中國輸血綠城管理一樣助力中原建業完成全國化布局。
目前，中國的房地產代建公司通常已建立一套標準化運營體系，并通過于不同項目中重復應用標準化運營以樹立其在房地產代建行業的聲譽及地位。未來，隨著中國房地產市場的持續拓展及資產價值的不斷增長，預計將有更多的金融機構參與，從而推動房地產資本代建時代興起。此外，房地產代建公司正將服務范圍由住宅物業逐步擴大至商業及辦公物業。(見習記者 馬乙)
