北京西城區(qū)7月初的一場教改，讓“多校劃片”的入學(xué)方式正式落地。隨之帶來的學(xué)區(qū)房震蕩，甚至波及1500公里之外的杭州。

7月5日10時，素有杭州第一“孟母盤”之稱的杭州知名學(xué)區(qū)房耀江文鼎苑，有一套126.16平方米的房屋在阿里拍賣網(wǎng)開拍。該房評估價1203萬元，起拍價970萬元，按網(wǎng)上當(dāng)前掛牌均價計算，相當(dāng)于打了7折。

然而，截至7月6日上午9時59分，在距離原定結(jié)束時間僅剩一分鐘時，仍然無人報價，一度讓人以為這套房源即將流拍。

直至最后關(guān)頭，陸續(xù)有3位競買人報名，最終僅經(jīng)過17輪競價，以總價1034萬元成交，低于評估價169萬元，折合成交單價約8.2萬元/平方米。

這一競買結(jié)果讓不少人感到意外。

就在3個月以前，同樣位于文鼎苑小區(qū)的一套180.5平方米的法拍房，以總價1850.85萬元成交，折合單價約10.25萬元/平方米。

也就是說，3個月時間，被稱為杭州學(xué)區(qū)房天花板的文鼎苑小區(qū)單價已下跌約20%。杭州學(xué)區(qū)房神話正在逐漸瓦解?

杭州家長開始“躺平”?

阿里拍賣的房屋介紹信息顯示，這套位于文鼎苑35幢3單元102室法拍房，原本格局是三室一廳一廚兩衛(wèi)，目前已將一朝南房間隔成兩間，現(xiàn)為四室一廳一廚二衛(wèi)。

“單從戶型上看，這套房子實用性很高，而且房子本身位于一樓，一樓的房子由于采光、潮濕的問題，本身價格就會比高層的會低一些，既是學(xué)區(qū)房，也是法拍房，性價比不言而喻。”7月8日，一位熟悉法拍房業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人向時代周報記者介紹道。

該經(jīng)紀(jì)人還表示，文鼎苑由于周邊優(yōu)秀的學(xué)校眾多，一直以來都受到杭州家長們的關(guān)注：“小區(qū)西門有文鼎苑幼兒園，北門則是當(dāng)?shù)仡H具聲名的學(xué)軍小學(xué)紫金港校區(qū)，而紫金港中學(xué)則在文鼎苑西面200米處。”

然而，就是這樣一套面積合適、價格也遠(yuǎn)低于市場價的雙學(xué)區(qū)房，這次拍賣卻一反常態(tài)地受到冷落，最終成交價格甚至跌回一年前的水平。

據(jù)阿里拍賣上的法拍房成交記錄，2020年4月、7月同樣也有兩套文鼎苑法拍房成交，當(dāng)時兩套房源的拍賣成交單價分別為8.19萬元/平方米和8.17萬元/平方米。

學(xué)區(qū)房為何突然“不香”了?7月9日，熟悉杭州教育政策的家長李曉明(化名)告訴時代周報記者，今年3月，杭州就初中分配生制度進(jìn)行過一次調(diào)整，把六城區(qū)分配生的比例從之前的50%提高到60%，未來還可能增加到70%。

李曉明分析，杭州公辦初中相對較弱，相對弱的公辦初中要進(jìn)重點高中，基本靠分配生名額。但是此次調(diào)整后，讓應(yīng)屆生較多的中學(xué)，所能分配的名額也相應(yīng)變多，顯然教育資源更加傾向了公辦學(xué)校。同時，今年杭州中考整體題目比較簡單，學(xué)生的成績出來以后各區(qū)的差距非常小。此外加上家長之間流傳著“杭州或跟進(jìn)北京多校劃片”等傳言，多重因素之下，使得杭州學(xué)區(qū)房的神話逐漸被瓦解。

同日，也有一位非主城區(qū)的學(xué)生家長向時代周報記者表示，杭州本來就有限購政策，一些在郊區(qū)生活的新杭州人，想要買第二套要等5年，但是等有了資格后發(fā)現(xiàn)郊區(qū)新城也有了比較好的學(xué)校，主城區(qū)學(xué)區(qū)房的吸引力也就相對下降了。

環(huán)滬熱點城市學(xué)區(qū)房成交趨于理性

不僅是杭州，此前長三角部分城市就已經(jīng)對開始針對學(xué)區(qū)房進(jìn)行調(diào)控，以穩(wěn)定整體的二手房價格預(yù)期。

4月7日，合肥市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，將同一套住房6年鎖定1個小學(xué)學(xué)位，3年鎖定1個初中學(xué)位。熱點學(xué)區(qū)房實行限購后，一些學(xué)區(qū)房開始降溫，價格也出現(xiàn)松動。

據(jù)貝殼研究院4月27日發(fā)布的數(shù)據(jù)，合肥、寧波、廈門等熱點城市，4月二手房成交量環(huán)比降幅均超過30%，其中合肥環(huán)比下降超過40%。

無獨(dú)有偶，5月11日，寧波首次建立熱點學(xué)區(qū)二手住房交易參考價格發(fā)布機(jī)制(下簡稱“二手房指導(dǎo)價”)，以促進(jìn)二手住房市場信息透明、理性交易。首批先行發(fā)布9個熱點學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，112個小區(qū)的二手住房交易參考價格。指導(dǎo)價格大部分為市場價的7折，且商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)將熱點學(xué)區(qū)二手住房交易參考價格作為授信的依據(jù)之一。如果超出指導(dǎo)價成交，那么超額部分需一次性付款。

時代周報記者不完全統(tǒng)計，寧波二手房指導(dǎo)價發(fā)布后的一個月內(nèi)，112個小區(qū)中僅有20個在實行指導(dǎo)價政策后有成交，整體交易量明顯降低。比如：堇山小學(xué)、宋詔橋小學(xué)等成交活躍學(xué)區(qū)，截至5月底，周邊僅3個小區(qū)的二手房有新成交。

不管是合肥還是寧波，部分熱點學(xué)區(qū)房都在政策之后出現(xiàn)了價量下調(diào)的情況。截至7月10日，2021年全國范圍內(nèi)已經(jīng)有超過10個城市單獨(dú)針對學(xué)區(qū)房發(fā)布了不同力度的調(diào)控政策，包括“多校劃片”“名額分配”“六年一位”等。多管齊下之下，過去價格“虛高”的學(xué)區(qū)房預(yù)期逐漸恢復(fù)理性。

7月9日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受媒體采訪時表示，多城市針對學(xué)區(qū)房炒作發(fā)布政策，核心代表了未來針對這一類房源的調(diào)控將加碼。在其看來，學(xué)區(qū)房改革唯一辦法是增加投入，讓產(chǎn)業(yè)均衡，讓優(yōu)質(zhì)資源增加。預(yù)計后續(xù)調(diào)控政策仍有很可能針對這一類房源專門加碼，真正降低這部分市場的虛火。

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