日前，關于監管部門要求已納入“三道紅線”試點的重點房企，買地金額不得超年度銷售額40%”的消息刷屏，業內一陣風聲鶴唳。而且，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。
有試點房企向《21CBR》記者確認了這一消息，并表示，拿地銷售比的統計和計算為權益銷售口徑，而非全口徑統計數據。
多名分析師和業內人士表示，實際上，這不是一個新政策。去年8月份，央行和住建部提出“三道紅線兩觀察”，要求參加座談會的12家試點房企報送相關指標。
“三道紅線”達標，即剔除預收款后的資產負債率小于70%，凈負債率小于100%，現金短債比大于1倍。“兩觀察”達標，即經營活動現金流量凈額為正，拿地資金總額不超過銷售總額40%。
去年底，第二次座談會召開，試點房企從12家擴大到30家，同時要求試點房企開始報送“兩觀察”指標。
加大買地投入，是增長型房企常見的做法。據克而瑞統計，2021年上半年，卓越集團的拿地銷售比達94%，越秀地產為90%，建發房產、綠城中國分別以71%和65%的拿地銷售比緊隨其后。在41家主流房企中，有13家的拿地銷售比超過40%。
“如果這個政策逐步推廣，就意味著房企排位要固化了。房地產靠高杠桿、高周轉沖規模的模式行不通了。”一位長三角房企的區域投拓人士對《21CBR》記者直言。
有分析指出，新政的監管難度大，落地效果有待觀察。中原地產首席分析師張大偉認為，在合作拿地、馬甲拿地等方式之下，監管層難以窺得房企真實的權益拿地金額。
張大偉表示：“大量的房企開始合作拿地，小股操盤，明股實債。比如北京某項目，保險公司占大頭，房企需要并表的時候并，不需要的時候直接不計算拿地金額。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示，新政對于近期熱衷收并購拿地的企業有沖擊。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為：“新政對熱點城市的影響會比較大。部分開發商還有做大規模的動力，特別是有些企業沖千億、沖萬億的積極性很高，對這部分企業的影響也比較大。”
對拿地銷售比的限制，意在進一步防范房企的金融風險。李宇嘉認為，高層對于樓市調控的總體要求是，只要控制住融資端，樓市的總體風險、房價上漲就是可控的。對融資端的監管將成為下一步樓市調控的主要路徑，包括完善三道紅線和貸款集中度。
旭輝CEO林峰表示，今年地產的調控進入深水區，特別是金融層面，是全主體、全方位、全聯動的調控，施行了銀行分級管控、企業三道紅線、購房者按揭、地方政府的舉債和出讓金歸口，將四大主體都納入管控。而且從表內到表外，從境內到境外，從貸款到商票，無死角地把所有的正式和非正式通道全部堵上。
今年上半年，Top 100 房企融資規模明顯萎縮，拿地金額依然增長。
據克而瑞的數據，2021年上半年，100家典型房企的累計融資額為6090億元，同比下降34%，環比下降29%。
據中指研究院統計，2021年上半年，TOP100企業拿地總額約為1.65萬億元，同比增長4.6%，門檻值為37億元，與去年同期相比明顯提升。
有金融界高層人士預估，如果金融政策的收緊維持到年底，可能百強地產企業會有十家以上遇到資金困境。
