過(guò)去幾年我經(jīng)常提醒購(gòu)房者，說(shuō)未來(lái)幾年可能是房子質(zhì)量問(wèn)題集中爆發(fā)的時(shí)期，因?yàn)檫^(guò)去房?jī)r(jià)上漲，一切問(wèn)題都會(huì)被忽略，可是一旦房?jī)r(jià)回歸穩(wěn)定甚至出現(xiàn)下跌時(shí)，一切問(wèn)題都兜不住了。越是小開(kāi)發(fā)商越是小城市，這種問(wèn)題越嚴(yán)重。
看來(lái)我還是太樂(lè)觀了，房子質(zhì)量問(wèn)題確實(shí)挺嚴(yán)重的，但比起這個(gè)來(lái)那簡(jiǎn)直是冰山一角，小巫見(jiàn)大巫。開(kāi)發(fā)商日子不好過(guò)，這個(gè)料到了，房企高負(fù)債高周轉(zhuǎn)高杠桿很可能出問(wèn)題也想到了，但是沒(méi)想到來(lái)得這么快。
10月18日，10多房企被同時(shí)下調(diào)評(píng)級(jí)，截至9月30日，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)共下調(diào)了91次中國(guó)開(kāi)發(fā)商評(píng)級(jí)，是今年上半年調(diào)評(píng)級(jí)次數(shù)的三倍。如果加上10月初至今的數(shù)據(jù)，今年房企被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)次數(shù)已超百次，創(chuàng)下歷年之最。
雖然可能有別的原因，但我們更應(yīng)該從自身找毛病。如今，開(kāi)發(fā)商正在經(jīng)歷和面臨銷(xiāo)售和融資兩端持續(xù)惡化的困境。在這樣的悲觀情緒影響下，資本市場(chǎng)信心嚴(yán)重受損，地產(chǎn)美元債遭遇信用危機(jī)，但房企的融資依然受到嚴(yán)格監(jiān)管。
我們無(wú)需在意惡意的降級(jí)，但我們應(yīng)該吸取教訓(xùn)，畢竟過(guò)去積累的問(wèn)題還是很多的，我們要防止問(wèn)題繼續(xù)擴(kuò)大化，防止問(wèn)題集中爆發(fā)，讓購(gòu)房者盡量少受損失。
近期有兩個(gè)信號(hào)顯示，的確購(gòu)房者面臨著房企暴雷的風(fēng)險(xiǎn)，雖然央行屢次提到，那只是個(gè)別房企的行為，并不構(gòu)成市場(chǎng)普遍現(xiàn)象，但也提醒我們要注意防范，嚴(yán)厲調(diào)控恰恰是希望這種問(wèn)題能夠在平穩(wěn)中得以化解。
一個(gè)是央行提到，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。另一個(gè)就是，全國(guó)各地已經(jīng)有多個(gè)地方發(fā)布了商品房交易的風(fēng)險(xiǎn)提示。
這恰恰意味著關(guān)注購(gòu)房者合法權(quán)益不受侵害到了不得不重視的時(shí)候了，也隱含了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的復(fù)雜性。因?yàn)橐坏╅_(kāi)發(fā)商資金鏈?zhǔn)艿酵{，那么最遭殃的就是購(gòu)房者，好不容易傾盡全力買(mǎi)一套房，最后落得個(gè)房貸兩空，這是最慘的。
作為購(gòu)房者，如果真的遭此不幸，開(kāi)發(fā)商暴雷了，你買(mǎi)了房該怎么辦呢?
如果房企進(jìn)入了破產(chǎn)重整階段，我國(guó)法律有一項(xiàng)“消費(fèi)型購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)”，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，基于對(duì)消費(fèi)性購(gòu)房者的基本生存權(quán)的考慮，最高院的多項(xiàng)批復(fù)、規(guī)定等內(nèi)容均認(rèn)為消費(fèi)性購(gòu)房人、具有物權(quán)期待權(quán)的購(gòu)房人具有優(yōu)先權(quán)。
即消費(fèi)型購(gòu)房者在支付全部或大部分購(gòu)房款后，享有在破產(chǎn)程序中請(qǐng)求交付房屋(房屋建成)或返還購(gòu)房款(房屋未建成)的優(yōu)先清償權(quán)利。在破產(chǎn)債權(quán)清償順序上優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。可見(jiàn)這是最最基本居住權(quán)的尊重。
如何界定“消費(fèi)型購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)”?一般是指?jìng)€(gè)人，同時(shí)滿(mǎn)足“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”，也就是說(shuō)唯一住房，另外，若享有消費(fèi)型購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)必須交付了50%以上的購(gòu)房款。
最壞的結(jié)果是什么呢?如果得以重組也是好的，但就目前來(lái)看，行業(yè)集中暴雷，也加劇了重組的難度。怕就怕沒(méi)有人接盤(pán)，那這樣的話(huà)，購(gòu)房者唯有把希望寄予當(dāng)?shù)夭块T(mén)了。但無(wú)論如何，當(dāng)?shù)夭块T(mén)都應(yīng)該站出來(lái)維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。
諸葛找房也提醒購(gòu)房者，大可不必被當(dāng)前的房企暴雷擔(dān)憂(yōu)，這是市場(chǎng)必然要經(jīng)歷的過(guò)程，是市場(chǎng)走向正規(guī)化的必經(jīng)之路和陣痛，央行也回應(yīng)過(guò)了，那只是個(gè)別房企，不會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)造成太大影響。而且所有的一切都是為了引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。調(diào)控不是不讓購(gòu)房者買(mǎi)房，而是為了讓市場(chǎng)更加理性和健康，讓真正有居住需求的購(gòu)房者有一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境。
但作為購(gòu)房者，難度越來(lái)越大，因?yàn)橘I(mǎi)房不只是聽(tīng)開(kāi)發(fā)商規(guī)模、業(yè)績(jī)有多好，這些東西說(shuō)實(shí)話(huà)不要太在意，你就關(guān)注房企在融資方面有沒(méi)有過(guò)于激進(jìn)，一個(gè)財(cái)務(wù)狀況足夠安全、穩(wěn)健的公司不會(huì)輕易去高息負(fù)債。前車(chē)之鑒，大家都可以看看，那些所謂大而不倒的神話(huà)也破滅了。所以，千萬(wàn)警惕高息融資負(fù)債的開(kāi)發(fā)商，很危險(xiǎn)，一個(gè)集體缺乏此意識(shí)的時(shí)代該過(guò)去了。
