【編者按】2021年以來，在三道紅線、兩集中政策下，行業發展環境發生諸多變化。從“房貸收緊”到“放款時間提速”，從“融資縮水”到“債務逾期增多”，從“銷售下滑”到“以價換量”，諸多不確定的情況考驗著行業，影響著房企，也磨煉著每一位從業者。在這場房地產行業新試煉中，涌現出諸多推動行業發展的先進經營理念、新科學技術、新發展模式。進入四季度總結季，央廣網房產特推出“破界·更新丨新階段下地產行業的審慎與進擊”專題，對行業發展的新特點、新趨勢和優質企業的新產品、新技術進行分享，同時對于能夠積極面對行業變化、有效引領企業發展的優秀企業家、職業經理人的事跡進行報道，以期給行業帶來可參考、可學習的案例。

央廣網北京11月30日消息（記者 門庭婷） 作為近年來資本化火熱、關注度較高的地產相關板塊，物業行業在2021年進入新的整合階段。收并購迎來窗口期，規模創下歷史新高，而物企在通過收并購進一步擴大業務規模的同時，也逐漸向拓展業態類型、提高管理質效等方向發展。

不過在資本市場，物企不論是上市速度還是股價表現，都有明顯“降溫”。隨著市場回歸理性，資本紅利消退，提升專業度、服務品質和運營效率，探索新的增長空間，仍是物企長遠健康發展的關鍵。

資本市場：上市熱潮遇冷，股價集體回調

11月24日，中梁百悅智佳第二次向港交所遞交了招股書。4月底，中梁百悅智佳服務曾提交過一次上市申請，卻并未在6個月的有效期內成功通過聆訊。

這并非個例，下半年以來，已有世紀金源服務、中南服務、東原仁知服務等多家物業公司招股書失效，選擇二次遞表。其中僅有中南服務在11月12日通過聆訊，即將上市。而新力服務、富力物業、海悅生活、天譽青創智聯服務4家企業在招股書失效后并未再度提交，陽光智博服務則選擇了撤回上市申請。

相比去年以及今年上半年的密集上市潮，下半年物企上市獲批節奏放緩了不少，7月融信服務、康橋悅生活、德信服務等6家物企密集上市后，足足隔了近4個月“空窗期”才有京城佳業登陸資本市場。據億翰股份旗下的嘉和家業物業服務研究院統計，截至11月8日，今年新增上市物企僅13家，上市平均用時已延長至190天，相較于2020年拉長51.2天。

中指研究院曾預測到年末上市物業服務企業將突破70家，但目前港股和A股上市物企僅有50余家。此外，新遞表物企的數量也在銳減，7月至今僅有魯商服務、蘇新美好生活、金茂物業、瑞安新天地等6家物企首次遞交招股書，不足上半年的三分之一。

上市步伐放緩的同時，物企還面臨著上市破發、股價集中回調的境遇。近期唯一一家上市物企京城佳業上市當日即破發，此后雖有小幅波動，但截至11月29日收盤股價仍然低于發行價。整體板塊也在持續回調，據克而瑞物管監測，9月恒生物業服務及管理指數下跌5.6%；10月恒生物業服務及管理指數下跌6.0%，而同期恒生指數上漲3.3%。

收并購：交易額創新高，規模快速擴張

作為與地產深度關聯的板塊，物企的估值和發展受到關聯地產公司經營狀況的直接影響。中信建投研報指出，近期部分房企因行業融資政策收緊帶來的現金流緊張而風險頻發，與這些房企相關聯的物企成為其處置用以度過流動性危機的優質資產。2021年物管行業已出現多宗規模較大的收并購事件，行業在進一步整合的過程中。

首創證券研報也表示，地產變局引發物管行業并購節奏加快，大額并購案例頻發，有資金儲備的龍頭物企通過外延擴張提升規模。

例如在11月1日，融創服務以6.93億元收購了當代置業旗下物業公司第一服務32.22%股權。第一服務截至2021年6月30日的在管建筑面積約為5320.2萬平方米，合約建筑面積約為7299.4萬平方米，此次收購有助于融創服務進一步擴大業務規模和增長空間，對于面臨美元債違約的當代置業而言，也有助于緩解其當前的流動性壓力。

除此之外，近期還有旭輝永升服務完成了對湖南美中環境生態科技有限公司的收購，富力物業以及“物業第一股”彩生活的核心資產鄰里樂控股則被碧桂園服務納入麾下。

據中指研究院不完全統計，截至2021年11月1日，今年物業管理行業內發生并購交易63宗，涉及并購方33家物業企業；交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長約198%。

隨著物業行業收并購交易額創下新高，龍頭物企的在管規模得以快速增長。中信建投研報顯示，根據對A+H股25家重點物企的統計，2021上半年其共實現在管面積42.3億平方米，相比去年同期增長53.3%，高于2020年全年的增速44.5%，也顯著高于全國物業管理面積的同比增速，主要是由于重點物企外拓力度的加大與行業收并購的持續活躍，引致行業資源向頭部企業的進一步集中。

新藍海：搶灘城市服務，拓展增值服務

值得注意的是，在實現規模擴張的同時，不少物企還通過收并購的方式來切入新的賽道。例如今年8月雅生活通過收購以高校物業為特色的宏泰物業，順利將業務范圍拓展至高校服務。

近期旭輝永升服務收購的湖南美中環境生態科技有限公司則是一家知名環衛服務供應商，擁有國家一級清潔行業資質、國家一級垃圾分類運營資質以及國家一級園林綠化服務資質等超過60個相關資質、證書及榮譽。

環衛服務是城市服務的重要一環，準入門檻較高，旭輝永升服務表示該收購事項有利于公司擴展至城市服務領域的戰略，并可與目前的業務產生協同效應，進一步提高集團整體競爭力。

在傳統的住宅、商業、寫字樓物業服務之外，越來越多物企的身影開始出現在學校、醫院、機場以及城市服務等賽道中，其中城市服務成為多家物企布局的重點。

萬科董事會主席郁亮在11月26日舉行的臨時股東大會上表示，萬物云此時分拆上市，是考慮到如今已經成為一個城市服務商，而不是一個傳統物業服務商，“在城市服務這塊，這棵樹上面可以長出很多東西來，給我們很大的想象空間。”

世茂服務則在10月29日正式發布城市服務業務發展藍圖，定位“世茂服務城市大管家”，推出針對城市服務研發的服務產品體系。隨后在11月11日，世茂服務與嘉善縣羅星街道、中科慧居科技集團簽署股權投資合作協議，宣布將以城市級智慧停車項目為起點，在城市服務與智慧城市等領域開展深入合作。

此外，德信服務、中海物業、新希望物業等多家物業公司也都在近期與部分城市政府或城投公司簽署戰略合作協議，準備在城市服務領域大展拳腳。

城市服務成為物企爭相布局的新藍海，同時在高毛利社區增值服務等領域，仍然可以看到物企持續探索的身影。貝殼研究院策略分析師郭翰指出，從今年物企中報看，基礎物業服務占比逐步收窄，取而代之是高盈利的社區增值服務加速發展，其同比增長高達90%，為行業發展的重要利器。

今年以來，無論是大舉收并購擴張規模，還是拓展城市服務等多元業態，或是深耕社區增值服務，核心思路都在于提升增長空間。在行業加速整合的當下，大中小各類物企還將如何開辟新的發展路徑，記者將持續關注。

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