臨近歲末，深圳華僑城股份有限公司(000069.SZ 以下簡稱“華僑城”)出售項目股權的動作愈發頻繁。11月29日，來自北京產權交易所的信息顯示，天津華僑城實業有限公司擬轉讓所持的廊坊市怡康房地產開發有限公司50%股權及相關債權，轉讓底價1.31億元。
11月以來，華僑城已經發布了7則股權轉讓信息，涉及廣州、上海、深圳等地的在建項目、存量商業物業。放在行業銷售下滑、現金流緊張的背景下，這些舉動難免引發聯想。對此，華僑城相關人士表示，該公司自2018年起便陸續進行了項目的股權轉讓，核心目的是加快周轉，近期轉讓的部分項目股權也是計劃引入合作伙伴。該人士坦言，自“三道紅線”等政策出臺以來，房企合作、抱團取暖已是大勢所趨。
更多開放股權合作的趨勢已在華僑城的三季報有所體現。今年前三季度，該公司新購入了18宗土地，僅有2宗土地是持有100%權益。
1月內頻繁掛牌項目股權
廊坊市怡康房地產開發有限公司是2020年9月才成立的，由天津華僑城實業有限公司、廊坊市福康房地產開發有限公司分別持股50%。成立3個月后，該公司拿下了廊坊市的一宗宅地，總價為1.77億元。據了解，截至2021年10月31日，該公司的資產總計2.36億元，其中負債為2.32億元，凈利潤為-515.86萬元。1.31億元的掛牌價包含了1369.81萬元的股權轉讓價格，以及約1.17億元的債權價格。
從掛牌信息來看，雖然廊坊項目拿地不足一年，但華僑城卻選擇了清倉式的退出。類似的股權轉讓還有4筆，11月19日、11月22日，華僑城在重慶產權交易所和上海聯合產權交易所掛牌了3家商管公司100%股權及債權，其中深圳市華純商業管理有限公司、深圳世紀華錦商業管理有限公司已披露轉讓價格，分別為9669.69萬元、1.11億元。這2家公司各自持有深圳華僑城純水岸九期、十四期的10項房產權益，以及深圳錦繡花園四期的19項房產權益。據了解，這些房產均為商業屬性，現已出租做商鋪用途。
另外1筆是基金份額的轉讓。11月19日，華僑城在重慶產權交易所掛牌了共青城萬物長青投資管理有限合伙企業(有限合伙)48000萬元有限合伙份額及23900萬債權，和100萬元普通合伙份額，掛牌總價約為5億元。華僑城旗下子公司在標的企業中共持有40%的股份，此次全部掛牌轉出。
對于上海及廣州兩地的在建項目，華僑城選擇的是部分股權轉讓。11月11日，上海鵬鯤置業有限公司50%股權的轉讓信息在北京產權交易中心掛出，轉讓底價為4.86億元。這家公司由上海天祥華僑城投資有限公司持股100%，名下資產為總建筑面積136160平方米的上海市閔行區浦江123-3地塊，地塊的土地證目前正在辦理中。第二天，廣州華僑城置業發展有限公司42.4%股權也被放上貨架，轉讓底價15.39億元。據了解，該公司擁有位于廣州市增城區在售的“華僑城·云尚”項目。轉讓掉42.4%股權后，華僑城仍持有廣州華僑城置業發展有限公司57.6%的股權，依舊負責項目操盤，但掛牌文件約定，項目一期住宅及二期住宅由受讓方分配，三期住宅、商業及車位由轉讓方分配。
除卻1家尚未公布轉讓價格的商管公司，華僑城將從上述股權轉讓中套現約28.6億元。
11月29日，華僑城的相關人士對中國房地產報記者表示，股權轉讓是該公司加快周轉的具體舉措之一，商鋪等存量項目的轉讓可提升資產效率，部分在建項目則將引入合作伙伴。“基本原則是，即便轉讓股權，收益也不會比原來預計的可研回報低。”
加大合作力度 項目權益占比下降
自2018年起，華僑城的股權轉讓動作便多了起來，當年轉讓了18家子公司股權。在2018年的年報中，華僑城透露，在嚴厲的房地產調控政策影響下，公司創新合作開發模式，加快價值變現，通過各種方式促回款，通過合作開發、股權轉讓、在建工程轉讓等多種方式加快項目周轉。2019年，該公司繼續賣掉了19個子公司的股權。
2020年9月，“三道紅線”政策出臺后，踩了一道紅線的華僑城特地召開了一次落實新規的專題會議，該公司董事長段先念強調，要千方百計增加現金流，集中精力抓去化、促回款、降負債，要在市場上廣泛對接有實力的合作方，不拘一格開展跨界合作。在這一年，華僑城再度出售11個子公司股權，順利扭轉連續3年經營活動產生的現金流量凈額為負的局面，在當年錄得212.19億元的正經營性現金流，年末“三道紅線”轉綠。
今年，華僑城依然保持著“三道紅線”綠檔的狀態，截至第三季度末，其凈負債率、剔除預收款后的資產負債率和現金短債比分別為75%、69%和2.64倍，經營活動產生的現金流量凈額約13.6億元，同比增長161%。
在11月16日的投資者接待活動中，華僑城的管理層透露了應對下半年嚴峻融資環境的措施，包括采取審慎融資的策略，通過一系列措施控制杠桿率以防范風險，優先把項目回款作為資金籌措的首要手段等。
股權轉讓是加速回款的措施之一，據華僑城有關人士介紹，前幾年該公司傾向于獨自拿地，近兩年為了加快周轉，開始與標桿房企合作，希望能加快進度與效率，提升投資回報。2020年，華僑城新購入25個項目，其中10個是持有100%權益，土地總價款358.6億元，權益對價286.8億元，權益占比80%。今年前三季度，該公司新增項目18個，僅2個是擁有100%權益，土地總價款265億元，權益對價157.4億元，權益占比下降到59.4%。
合作開發在一定程度上有利于華僑城維持“三道紅線”綠檔，但對利潤表的短期負面影響也難以避免。前三季度，華僑城錄得收入494億元，同比增長48%，但歸母凈利潤卻同比下降了35%至34億元。歸母凈利潤負增長的原因有兩個，一是期內該公司的稅后毛利率同比下降了10.6個百分點，二是少數股東損益占凈利潤的比例由去年同期的3%大幅提升至37%。
對此，華僑城方面表示，權益占比的下降確實會影響利潤表現，公司未來將保持整體權益比例高于行業平均水平。
