近日，萬方水晶城小區業委會在小區公示欄里貼出了一則公示，小區業委會代表全體業主和前物業公司的官司暫時告一段落了。小區業委會主張前物業公司返還小區的公共區域收益得到蚌山區人民法院的支持，前物業公司被判支付業委會37萬多元。
采訪中，記者獲悉，今年以來，該小區利用公共區域收益，已經為全體業主實現了總計16萬多元的收入。
一臺遺留電腦里隱藏的關鍵信息
小區業委會和物業有矛盾的很多，但一直追著物業要錢，最后還能獲得法律支持的不多。今年十一月二十二日，蚌山區人民法院對經開區萬方水晶城業委會與蚌埠市宇鵬物業公司之間物業服務合同糾紛一案做出一審判決。
宇鵬物業是萬方水晶城小區的前物業公司，今年5月份正式撤出該小區。8月份，小區業委會搜集到證據，決定起訴前物業宇鵬公司，并正式向法院遞交訴狀，要求物業公司返還之前利用小區公共區域獲取的經濟利益。
“取證環節很麻煩，我們一直沒能掌握物業的具體賬目，也不知道公共區域的收益到底有多少。費了一番周折才算找到了。”萬方水晶城小區業委會主任董郁森告訴記者，小區業委會之前一直要求前物業公司公開賬目，將公共區域收益返還給全體小區業主，但一直被拒絕。業委會無法掌握具體賬目和相關數據，難以進行起訴。
2021年5月，前物業公司撤出小區后，遺留下了一臺工作電腦。業委會人員打開電腦后也沒有發現任何有價值的數據，電腦里的信息全部被清除了，硬盤全部重做了。業委會請來專業人員復原了電腦硬盤中的數據，找到了前物業公司利用小區地面停車位收取費用的具體數據。
之后，業委會又聯系到在小區里投放電梯廣告的商家，布設飲水機、快遞柜的商家，找到了這些商家和前物業公司之間合作時的賬目或發票，獲取了小區各類公共區域具體收益的信息后，向法院提起訴訟。
八月初，蚌山區法院對此案進行了審理。
法院一審判決公共收益“三七開”
在這份判決書中，蚌山區法院認為，萬方水晶城業委會提出的幾項主張，如2015年1月1日至2021年1月31日期間的地上臨時停車位租金收益523340元、2019年8月20日至2020年1月19日電梯廣告收入3242元、2020年11月1日至2021年3月31日的快遞柜收入3572元、2018年6月18日至2018年11月17日的純凈水租金收入450元，予以采信。
法院認定在這些收入基礎上，應考慮小區運營需要一定的運營成本，根據公平原則，酌情扣除30%的運營成本，前物業公司應返還業主委員會的公共收益371422.80元（530604×70%）。
蚌山區法院依照《中華人民共和國民法典》、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律法規做出判決。要求被告蚌埠市宇鵬物業管理有限公司于判決生效之日起十日內在萬方水晶城小區顯著位置張貼公布2011年11月至2021年1月31日收取的公共收益明細；并于決生效之日起十日內支付原告蚌埠經濟開發區淮河行政事務管理中心萬方水晶城小區業主委員會萬方水晶城小區公共區域收益371422.80元。
法院駁回了原告經開區萬方水晶城小區業委會的其他訴訟請求。同時明確告知原告、被告雙方，如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向法院遞交上訴狀，上訴于安徽省蚌埠市中級人民法院。
半年來，公共區域已為業主創收16萬多元
小區業委會主任董郁森告訴記者，如果對方沒有再提起上訴，小區全體業主最終贏了官司，這筆錢會被用來維修、提升小區內部道路以及維護一些公共設施。
“我們小區很多業主的車輛是停在小區路面的，由物業收取停車的相關費用。小區道路顯然是公共區域，這筆錢中就有公共區域收益，當然是要返還給全體業主的。我們小區之所以公共區域收益比較可觀，主要是地上的路面車位較多。”董郁森說，利用小區公共區域的收益對小區公共設施進行維修、提升或改造已經不是第一次。今年5月后，小區業委會與新的物業公司簽物業服務合同時，就特別明確了，物業公司應公開所有物業服務收費賬目，并定期返還小區公共區域收益給全體業主。半年多來該小區業委會代表全體業主，已經收到了新物業公司返還的16萬多元的小區公共區域收入。這些收入被用來改造了小區兒童游樂區以及幾個出入口的人行道閘和機動車道閘。
采訪中，記者獲知，前物業公司目前也正在對小區拖欠物業費的170多戶業主進行起訴。
物業不公開賬目、不返還公共區域收益將面臨處罰
目前，法律對小區公共收益部分如何分配規定得非常明確，很多人對此都有所知曉。根據《物權法》規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。《物業管理條例》也有明確規定，利用小區共有部位、共有設施設備進行經營的收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
《民法典》第二百八十二條明確規定：建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。第二百八十三條規定：建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。第二百八十四條規定：業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。
毋庸置疑，業主對小區內的道路、外墻、電梯等公共設施享有所有權和管理權。但在采訪中，記者發現不少小區業主常常忽視對自身權益的維護，公共區域收益更是一筆“糊涂賬”。如今，住宅小區的大堂、電梯間經常出現平面或電子顯示屏廣告，小區內自動售賣食品、飲用水的設備也很常見，車位被出售或轉租，各種收入加起來，真正能捋清楚的小區業主并不多。
記者聯系了市住建局物業管理科負責人李曉偉，他表示，作為物業公司的主管部門，要求物業企業定期向小區業主公開公共區域收支賬目，在刨除了物業管理的成本后，物業公司要將公共區域的收益返還小區全體業主。對于不公開賬目、不返還業主應得收益的企業，主管部門要將其納入信用評價考核體系中，情節嚴重將面臨嚴厲處罰。（完）
蚌埠新聞網記者 陳瑤
