12月8日，中國房地產報刊發(fā)了題為《深圳龍華區(qū)一小產權項目暗售6年 提價3倍》的新聞報道，對深圳市龍華區(qū)觀湖街道新田社區(qū)“新田茗苑”小產權房違規(guī)銷售和加建(違建)等現(xiàn)象予以披露，引發(fā)社會廣泛關注。
報道重點提及，自2015年以來，在深圳市龍華新區(qū)觀瀾新田社區(qū)創(chuàng)新工業(yè)園觀輔路旁，一宗土地面積為15694.47平方米的非農建設用地上(宗地號A911-0343)，由深圳新田股份合作公司(以下簡稱“深圳新田公司”)聯(lián)合深圳市道澄投資有限公司(以下簡稱“深圳道澄公司”)合作開發(fā)建設“新田茗苑”小產權樓盤。據(jù)了解，該項目為4棟住宅樓(分別為1號樓A座、1號樓B座、2號樓、3號樓)和1棟辦公樓，早在6年前，部分住宅樓盤以合資建房名義對外銷售小產權房，所售房源價格從起初7700元/平方米上漲至目前的23000元/平方米。為獲取到更多利益，“新田茗苑”開發(fā)商在向深圳龍華區(qū)住房和建設局報建項目(地上)總建筑面積近5萬平方米基礎上，擅自加建房產面積達1.8萬平方米。
12月10日，中國房地產報記者收到由深圳道澄公司委托廣東金地律師事務所發(fā)《律師函》，該《律師函》稱文章內容與事實嚴重不符，該篇文章中所引用曾為“新田茗苑”樓盤銷售負責人和深圳住房和建設局一位不愿透露姓名的官員等身份為虛構。并稱“暗售”“體量龐大”“被指瓜分巨額利益”等詞語給委托人造成負面影響。
該《律師函》闡述律師觀點稱，中國房地產報記者未經核實便刊登與事實嚴重不符的文章。
事實果真如《律師函》所言嗎?2021年11月上旬，中國房地產報記者在深圳采訪期間，圍繞當?shù)匦‘a權房銷售等現(xiàn)象先后采訪到該房產領域的中介、開發(fā)商、購房者及地方政府有關職能部門人士，掌握多個在政策高壓之下依然在暗自銷售小產權房的線索。其中，“新田茗苑”就是典型一例，近期公然在網(wǎng)上明碼標價(23000元/平方米)發(fā)布小產權房售賣信息。
300余套小產權房已售出
代理銷售過“新田茗苑”項目的相關負責人向中國房地產報記者表示，因該房產屬于小產權，無法簽訂《商品房買賣合同》，按照規(guī)定應禁止交易、禁止代理。但該項目采取暗售(未公開設立售樓處)方式，對外與購房者以簽訂《新田茗苑合資建房合同》名義交易。該項目早在2015年底就有零星銷售跡象，2016年3月，深圳市某裝飾工程公司與深圳道澄公司簽訂《新田茗苑項目獨家銷售代理合同》后，該項目部分房源開始對外集中銷售。
“2016年3月至11月期間，(該負責人)實際代深圳道澄公司銷售新田茗苑2號樓105套、3號樓115套房屋，共計銷售220套，銷售總面積22509.88平方米。”該負責人告訴記者，除了上述房源外，“新田茗苑”1號樓B座102套房屋由深圳道澄公司自行銷售，余下的1號樓A座(104套)住宅樓，則按照相關協(xié)議約定，由深圳新田公司持有并自行分配給當?shù)卮迕瘛＝刂聊壳埃?ldquo;新田茗苑”累計銷售房屋多達300余套，購房者以外地人居多。
2021年12月11日，北京京師律師事務所律師宋竟一在接受中國房地產報記者采訪時表示，提供小產權房銷售代理和居間服務的中介機構亦屬于違規(guī)，各地均出臺了相應的行政處罰措施，對違規(guī)銷售行為和從業(yè)機構和人員列入誠信黑名單予以懲戒。此外，根據(jù)相關法律法規(guī)，建設、銷售小產權房，嚴重違反土地和城鄉(xiāng)建設管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，建設、銷售和購買小產權房均不受法律保護。
記者經梳理后發(fā)現(xiàn)，依據(jù)深圳新田公司與深圳道澄公司于2016年4月8日簽訂的《新田茗苑項目分成協(xié)議》附帶“分成明細表”，項目分成占比72%的深圳道澄公司共分得住宅樓面積為31950.42平方米、辦公樓面積為2019.69平方米、商鋪面積為2474.79平方米。按照住宅初始售價7700元/平方米計算，僅住宅和商鋪兩項，理論推算該公司收益約為2.65億元。
批建不符 違規(guī)加建住宅
該“分成明細表”還顯示，“新田茗苑”1號樓A座地上18層，104套房屋，建筑面積11033.94平方米、1號樓B座地上18層，102套房屋，建筑面積10145.26平方米、2號樓地上18層，112套房屋，建筑面積11282.26平方米、3號樓地上19層，117套房屋，建筑面積11828.24平方米;辦公樓總建筑面積為3156.46平方米;商鋪面積3431.30平方米。經統(tǒng)計，“新田茗苑”項目地上總建筑面積為50877.46平方米。
事實上，“新田茗苑”地上建筑面積遠不止于此。2016年10月，完工后的“新田茗苑” 實際住宅樓層(數(shù))高要高于“分成明細表”載明的層高。記者在該小區(qū)現(xiàn)場了解到，“新田茗苑”1號樓A座層高為20層、1號樓B座樓層高為19層、2號樓層高為20層、3號樓層高為21層。
有知情者向中國房地產報記者透露，建成后的“新田茗苑”4棟住宅樓實際樓層比“分成明細表”載明的樓層共多出8層樓，按照每層總面積522.18平方米計算，累計多出住宅建筑面積4177.44平方米。照此推算，僅4棟住宅樓實際地上建筑面積達48467.14平方米。
在知情者看來，加建面積首先來自4棟住宅樓，開發(fā)商先是把每棟住宅樓堂高為6米的首層(一層)隔成兩層。然后在每棟樓樓頂再次加建樓層;其次是1棟辦公樓，開發(fā)商將原本按照報建資料應建成2層的辦公樓硬是建成了4層，建筑面積實現(xiàn)翻番;再次是連接1號樓A座與B座裙樓(底商)商鋪，同樣存在擅自擴建面積現(xiàn)象。
值得注意的是，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會龍華管理局于2015年2月10日為深圳新田公司核發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》(深規(guī)土建許字LA-2005-0008號)顯示，“新田茗苑”項目批復的住宅樓為3棟，住宅建筑33120平方米，地下停車庫5224.69平方米等。不難發(fā)現(xiàn)，“新田茗苑”住宅建筑明顯批建不符，少批多建1.5萬多平方米。“此外，疊加辦公樓和商鋪加建的建筑面積，‘新田茗苑’項目整體累計加建面積達1.8萬平方米。”知情者說。
宋竟一分析認為，在向當?shù)刈〗ň謭蠼ê藴拭娣e基礎上再次加建房產，同樣屬于違規(guī)，加建房屋屬于違建，面臨責令限期拆除或逾期被強制拆除的風險。小產權房同樣要辦理規(guī)劃建設相應手續(xù)，要嚴格按照法定程序、按照兩證一書許可規(guī)劃內容進行建設，不能私自加建。
涉嫌違法改建遭查處
除了加建與擴建，“新田茗苑”還涉嫌存在違法改建的事實。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，“新田茗苑”未按建設工程規(guī)劃許可證施工主要體現(xiàn)在對住宅樓層房屋布局。根據(jù)該項目《建設工程規(guī)劃許可證》及所附規(guī)劃圖紙的規(guī)定，“新田茗苑”規(guī)劃住宅共 3 棟，分別為地上 16 層、17層、18層，半地下1層，每層總面積 516.84平方米，套數(shù)為5套。然而，建成后的“新田茗苑”住宅樓由3棟變?yōu)?棟，每層布局房屋由5套改為了6套。
依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》六十四條規(guī)定：“未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地 方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除 對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。”
2017年10月31日，深圳市規(guī)劃國土委龍華管理局向龍華區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局下發(fā)了“移交違法案件線索的函”(深規(guī)土龍華函[2017]1248號)。“函”中指出其中一編號A911-0343宗地，未按建設工程規(guī)劃許可證施工。現(xiàn)將上述違法案件線索移交，根據(jù)職責分工依法查處違法行為，并將查處情況進行書面反饋。
日前，深圳龍華區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局辦公室相關工作人員電話里告訴中國房地產報記者，對于轄區(qū)加建、違建查處的執(zhí)法權已下放到各街道辦事處。隨后記者撥通觀湖街道辦查違辦公室電話后卻被告知，“新田茗苑”還未經住建部門驗收，相關資料還未進行移交。
人防工程變出租車位
記者采訪中了解到，“新田茗苑”住宅項目還存在未按規(guī)定配套建設地下人防工程(民防地下室)，為追求商業(yè)利益，開發(fā)商將原本應建成人防工程場地改成了地下停車位，對外出租謀利。
為此，深圳市龍華區(qū)住房和建設局于2020年11月17日對深圳新田公司作出“行政處罰決定書”(深龍華建罰字[2020]036號)，其中載明，深圳新田公司新建的“新田茗苑“項目為3棟建筑，均超過10層，根據(jù)《深圳市實施<中華人民共和國防空法>辦法(2020修正)》第十七條第一款的規(guī)定，應建人民防空工程的面積不低于地面首層建筑面積，即不低于4893.96平方米，但該公司未按規(guī)定修建。同時，該公司已明確無法進行補建。依據(jù)相關規(guī)定，責令該公司補繳易地建設費17618256元，并作出罰款5萬元的行政處罰。
時隔一年，“新田茗苑”人防工程易地建設進展到了什么程度了呢?2021年12月13日，深圳市龍華區(qū)住房和建設局辦公室相關工作人員向中國房地產報記者表示，具體情況不是太清楚建議咨詢龍華區(qū)人民防空辦公室。隨即，記者撥通該區(qū)人防辦公室電話后得知，“新田茗苑”開發(fā)商對前述“行政處罰決定書”存有一定質疑，認為并要求對其建筑面積重新核定。基于此，已撤銷原來的處罰決定，待重新對建筑面積測繪后再次作出新的處罰決定。目前，“正在走程序”。
由此引發(fā)的疑問是，深圳市政府對小產權房問題政令頻出的情勢下，龍華區(qū)監(jiān)管部門對“新田茗苑”項目違規(guī)建設及銷售行為是否嚴格履行了監(jiān)管職責，本報記者將繼續(xù)給予關注。
