證券日報記者 杜雨萌 韓昱

近日，住房和城鄉建設部部長倪虹召開企業座談會，就建筑業高質量發展和房地產市場平穩健康發展與企業進行深入交流。倪虹強調，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

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在業內人士看來，住建部此次表態，釋放了超預期的政策調整積極信號。

首套房首付比例或再降低

此次住建部給出的三大政策優化方向，被業內看作是重磅利好，對于接下來各地政策調整具有關鍵性的指導意義。

比如，作為直接影響購房成本的關鍵變量，購房首付比例甚至比房貸利率本身影響還要大。在當前購房者入市意愿偏弱的情況下，降低購房首付比例已成為政策重要發力方向。

在易居研究院研究總監嚴躍進看來，當前，很多城市沒有把首付比例降低到20%，且房貸利率依然高于4%。

據易居研究院統計，全國20個重點城市首套房首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%。城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。具體城市看，北京和上海的首付比例最高，為35%。廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例為30%。

“目前，大部分非限購城市首套房最低首付比例已經按照20%執行，但對于核心一二線城市，首套房最低首付比例大多仍不低于30%。”在平安證券房地產首席分析師楊侃看來，此次住建部提出“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率”，可以說超出市場預期，有利于降低購房者置業成本，若后續落地執行，將更加利好總價高、購房門檻高的核心城市。

從貸款利率角度來說，據貝殼研究院監測顯示，2023年7月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%。

中指研究院市場研究總監陳文靜在接受《證券日報》記者采訪時表示，短期來看，預計一二線城市或進一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執行30%的二線城市或逐步降至20%下限。同時，一線城市如北京、上海首套房貸利率加點數也存在下調可能。

“認房不用認貸”可促進改善性需求釋放

在此次住建部提及的三項政策中，最為業內及購房者所關注的，莫過于“認房不用認貸”政策。

所謂“認房不用認貸”，其實是指商業銀行在確定貸款比例時，只按照家庭名下是否有房來認定，不管購房家庭是否有住房貸款記錄。

貝殼研究院認為，回顧我國2010年以來至今的兩輪完整的房地產調控周期，當市場過熱時，“認房又認貸”政策的出臺從市場預期和實際購買力兩方面壓降市場溫度；反之，當市場低迷時，優化首套房認定標準會激活市場。

據諸葛數據研究中心不完全統計，自去年以來，包括鄭州、杭州、南京等在內的超20個城市優化“認房又認貸”政策，但是一線城市和部分重點二線城市仍然嚴格執行“認房又認貸”的政策，如北京首套房首付比例基本在35%，房貸利率在4.75%，而二套房首付比例能達到70%，房貸利率在5.25%，對于想要購買二套房的購房者來說壓力較大。

“若是取消‘認房又認貸’，意味著購買二套房就可以按照首套房標準執行，對于改善性客戶來說可謂是一個重磅利好，大大降低購房成本，減輕還款壓力，促進改善性需求釋放。”諸葛數據研究中心高級分析師陳霄說。

陳文靜認為，隨著此次住建部提出個人住房貸款“認房不用認貸”，預計短期二線城市或率先調整優化，一線城市亦存在調整空間。值得關注的是，武漢、青島等城市的二環內或主城區限購，非限購區域首套首付已降至20%，限購區的認房認貸政策優化影響或有限。

展望后市，陳文靜認為，除了此次住建部提到的三個政策調整方向外，預計過去市場過熱階段出臺的政策也將陸續優化，如優化限價政策，讓價格回歸市場；優化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，“因區施策”“一區一策”幫助一二線城市郊區去庫存；優化北京、上海等城市的普宅認定標準等。特別是針對多孩家庭、人才、老年人群優化住房政策或將是重要方式。

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