買房后發生特殊問題辦理退房的問題并不是很普遍，所以關于退房的流程和違約金的計算很多人都不是非常了解，只能到時候開發商說什么是什么。為了避免大家以后會遇到這類的問題，今天小編就要為大家詳細的講講商品房退房流程及退房違約金如何計算。
商品房退房流程
第1步：向開發商發出解除合同通知書。開發商同意的，雙方協商處理交還房屋、退款、賠償損失等事宜。開發商不同意的，依法向所管轄的人民法院起訴，要求解除合同，并由開發商賠償相關損失，由法院判決。
第2步：在購房合同解除后，可向貸款銀行請求解除商品房擔保貸款合同。根據最高人民法院的司法解釋，這種請求法院應給予支持。
第3步：將開發商歸還的購房款優先歸還享有抵押權的銀行。開發商在歸還購房款時可以將代為償還的銀行款項予以扣除。
退房違約金如何計算
一、違約責任取決于合同約定和法律規定，且約定優先
所以，合同中約定違約責任并明確違約金具體數額的，從其約定;如果沒有約定，按照法律規定處理，如:支付定金一方違約的，定金不予返還
收取定金一方違約的，雙倍返還定金。雙方都有過錯的，按照各自過錯程度分擔。違約金不足以彌補損失的，可以要求違約方按對方所受損
失進行賠償;違約金過高的也可以請求減少賠償金額。
二、退房違約金的協議
1、關于開發商是否支付違約金以及支付違約金的數額或比例問題，要查看與開發商簽訂的房屋買賣合同的相應條款，一般在該合同中都會有明確約定，那么您可依據本合同及開發商違約事實向法院提起訴訟，要求開發商支付未履行合同的違約金。
2、至于退房協議的條款約定，沒有統一格式，應一次性將雙方權利義務約定清楚，并約定如果在退房過程中開發商未按照協議履行退款應承擔的違約責任，這樣對您的權益可以實現有效保護。
3、綜上，開發商在第一次違約時，應支付您違反房屋買賣合同的違約金，如在今后退款的過程中出現違約情形，仍需向您支付違約金。
買房子時，人們都希望可以順利的簽訂購房合同，然后順利的拿到房子為其進行裝修，最后入住。可是事事并沒有那么順利，總是會有一些特殊情況的出現，導致購房的業主無法完成流程，往往需要辦理退房。
