9月1日，北京、上海落地執行首套房“認房不認貸”，力度超出市場預期，截至目前北上廣深四個一線城市已全部落實首套“認房不認貸”政策，政策信號明確，預計將極大修復市場情緒和預期，提振市場信心。預計短期內，一線城市市場活躍度將提升，帶動新房及二手房銷售恢復，其中，京滬兩地過去政策更為嚴格，房屋總價較高，預計對銷售的帶動和持續性會強于其他城市。

【資料圖】

數據來源：

特別說明：房地產企業銷售數據統計與項目銷售數據統計均是以2023年1月1日-8月31日期間商品房合同銷售額為統計口徑，主要依據在上海的銷售監測數據；本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

2023年1-8月，上海房地產銷售業績TOP20企業合計銷售3014.16億元，同比下降5.4%；銷售面積TOP20企業合計銷售546.94萬平，同比上漲11.81%。銷售額突破200億元的房企達到4家。銷售金額方面，招商蛇口（001979）、保利發展（600048）、華發股份（600325）分別以499.52億元、432.78億元和208.54億元獲得銷售金額榜第一、第二、第三；銷售面積榜方面，招商蛇口、保利發展、象嶼地產分別以85.69萬平、69.26萬平和38.22萬平獲得銷售面積第一、第二、第三。

數據來源：

2023年1-8月，上海商品住宅銷售金額TOP10項目合計銷售853.39億元，同比下降7.21%。本次TOP10門檻值提升至75.99億元。其中第一名象嶼招商公園1872，銷售金額為106.46億元，第二招商蘇河璽90.86億元、第三名越秀保利嘉悅云上90.39億元。

數據來源：

2023年1-8月，上海商品住宅銷售面積TOP10項目合計銷售面積為121.01萬平，同比下降2.63%。其中，象嶼招商公園1872以20.55萬平占據項目銷售面積榜單的第一名，越秀保利嘉悅云上、象嶼招商蟠龍府以18.05萬平、13.34萬平緊隨其后，分列二、三名。

數據來源：

2023年1-8月，上海商品住宅銷售套數TOP10項目合計銷售11338套，同比上漲0.75%。其中，象嶼招商公園1872以1898套占據項目銷售套數榜單的第一名，越秀保利嘉悅云上、象嶼招商蟠龍府分別以1668套、1358套分列項目銷售套數榜單的第二、第三名。

熱銷項目解讀

越秀保利·嘉悅云上

越秀保利·嘉悅云上與地鐵11號線馬陸站直線距離僅約300米左右，未來這里的業主可通過家門口的軌道交通，實現6站虹橋，7站進中環，更可途徑多個換乘點，快速便捷的去往全市各個CBD以及核心商圈。不論是日常工作通勤還是周末出游、親友聚會、商務應酬，都能很好的得到滿足。依靠多年的成熟發展，占位馬陸核心的「越秀保利·嘉悅云上」周邊商業、醫療、教育、公園綠地等豐富的資源配套近在咫尺。

象嶼招商公園1872

象嶼招商公園1872位于閔行紫竹板塊，該板塊內擁有兩條軌交，在建中的軌交23號線紫龍路站就在社區入口處。從紫龍路站（在建）出發，向南2站即可抵達紫竹高新區站換乘15號線，向北直達徐匯。15號線、23號線可換乘13條軌交，可至市區內環大多數區域，是一個真正適合通勤的“真地鐵盤”。這里聚集了紫竹國際教育園區、華師大、上海交大及附屬中小學等等，全上海購房者爭相追捧的“華二”，總校便位于此！區域內有吳涇寶龍廣場、紫葉廣場等眾多購物中心，未來周邊還規劃包括紫竹數碼廣場等在內的三大TOD商業中心。不同于其它城市中心的“鋼筋森林”，紫竹還是一座公園之城。板塊內的生態資源，不僅數量眾多，規模也是數一數二，浦江第一灣、蘭香湖、浦江園等等，屆時茶余飯后步行即可到達。

商品住宅市場

數據來源：

2023年1-8月，上海新建住宅價格累計上漲0.30%，漲幅較去年同期擴大1.10個百分點。

2023年8月，上海新建住宅均價51184元/m ，環比上漲0.01%，漲幅較上個月收窄0.01個百分點；同比上漲0.16%，百城新房價格同比由跌轉漲。

2023年1-8月，上海商品住宅成交面積為1018.3萬㎡，同比增長18.2%；商品住宅成交套數為100128套，同比增長20.6%。

2023年08月，上海商品住宅成交面積為105.66萬㎡，環比下降16.96%，同比下降36.28%；商品住宅成交套數為10566套，環比下降20.89%，同比下降33.78%。

土地市場

2023年1-8月，上海共推出各類用地規劃建筑面積1377.68萬㎡，同比下降24.33%;成交規劃建筑面積1250.77萬㎡，同比下降22.96%。

2023年8月，上海共推出各類用地規劃建筑面積128.78萬㎡，同比下降72.55%;成交規劃建筑面積195.55萬㎡，同比增長174.46%。

市場展望

廣深市場或迎來一波需求釋放，預計“金九銀十”行情可期；北上政策及時跟進，預計將進一步推動市場預期好轉，從而推動全國市場預期修復。需求端修復也會帶動供給端預期恢復，預計核心城市開工、投資或率先好轉。若要扭轉市場下行預期，仍需要更多政策協同發力，如降低交易稅費、為房企提供更多資金支持等。另外，大城市城中村改造是本輪穩增長、擴大投資的重要抓手，預計推進節奏將加快、政策力度將加大，對房地產市場供求兩端也會產生一定支撐。近期多家銀行陸續表態，預計存量房貸利率下調或將加速推進，存量房貸利率的下調有助于釋放居民消費潛力。

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