日前，上海三批次29盤全部結束認購，其中認購率超100%的項目有14個，更是誕生了2個“千人搖”樓盤。

(資料圖)

建發璟院512組房源共2504組客戶分兩批參與搖號，象嶼招商公園1872北區359套房源1526組客戶分兩批參與搖號。此外華發古美華府222套房源也吸引了近千組客戶參與搖號。

不過，也有多個項目入市遇冷，認籌率低至11%。大家都在搶的房子未必是適合你的，但大家都不搶的房子，大概率是在買房路上需要多考察考察的。一起來看一下這些項目。

佳運名邸全市墊底 認購率低至11%

佳運名邸5月9日首開，推出的315套房源僅34組客戶參與搖號，認購率11%。如此低的認購率使得佳運置業在寶山的首秀顯得黯淡無光。

佳運名邸的開發商佳運置業為上海本土房企，由創始人沈仁興1999年成立于浦東，最早開發的項目是位于浦東川沙鎮的佳運公寓。20多年來，其在上海先后開發了佳運公寓、佳洲欣苑、興日家園等多個住宅項目，并在2009年起，將公司發展觸角逐步延伸至江蘇、浙江。

佳運名邸即佳運置業在2022年6月以12.7億斬獲的寶山羅店鎮宅地，溢價率8%。在此之前，佳運置業上一次在上海拿地還得追溯到2006年。

低調蟄伏多年之后，佳運置業首次落子寶山羅店，重新回歸上海市場。

佳運名邸位于羅新路與羅溪路交叉口，距離最近的地鐵站為7號線美蘭湖站，駕車距離約3.5公里。出行途徑的滬太路貨車較多，早晚高峰擁堵。

但交通因素不是佳運名邸唯一勸退購房者的因素。熟悉寶山的購房者應該對“羅店三兄弟”還有印象。

2019年前后，寶山北郊未來產業園羅北路上三個新盤項目：萬科啟宸、招商主城、中建閱瀾山先后熱銷。即便位于距離7號線美蘭湖地鐵站更遠的地段，但有上海外國語大學附屬北郊外國語學校的加持，“三兄弟”依舊斬獲了一大波剛需購房者。其北側當前在售項目有上海寶山天鉑，均價37687元/平方米，前期房源同樣對口上外附校。

雖然佳運名邸學區待定，但可參考項目北側一路之隔的云麓之城，對口寶山區羅陽小學、上海市寶山區陳伯吹羅店實驗學校，佳運名邸未來大概率也與上外附校無緣。

佳運名邸首開房源均價39837元/平方米，高出同板塊項目2000元/平方米。遠離北郊未來產業園，與地鐵距離尷尬、缺少教育資源加持，種種因素影響之下，佳運名邸首開戰績不佳也不意外。

翠湖水岸首發遇冷 認購率僅15%

同樣首開戰績不盡如人意的還有翠湖水岸。項目4月26日開盤，推出73-105平方米公寓204套，均價27954元/平方米。全市難得的低價僅收獲31組客戶認購參與搖號，認購率15%。

翠湖水岸開發商為上海青浦白鶴如泰置業有限公司，是一家民營企業，如皋市合盛置業有限公司持股100%。如皋合盛于2022年9月以4.4174億元競得青浦區白鶴鎮純宅地，溢價率0%，同時這也是如皋合盛在上海住宅領域首次落子。

翠湖水岸位于青浦白鶴，位于青浦北部，板塊內暫時沒有軌交，距離最近的地鐵站為11號線兆豐路站，直線距離約4.4公里、駕車距離將更遠。

項目周邊1公里范圍內有白鶴中學、青浦區白鶴小學、白鶴幼兒園、白鶴鎮社區衛生服務中心及一些沿街商鋪等。位置偏遠、交通不便等硬傷使得項目難以突圍取得好的銷量。

恒都云灣再次失利 認購率20%

恒都云灣4月20日加推146套房源，僅30組客戶認購，認購率20%。這是項目第二次開盤，與其去年12月首開398套房源、低至18%的認購率一樣，恒都云灣再次面臨著去化慢問題。

恒都云灣位于松江，項目距離9號線松江新城地鐵站駕車距離約4公里，軌交出行不便。在城市界面上，可以說是被工廠包圍，居住氛圍欠佳。

從新房市場來說，松江新城同批次前后入市的新房較多，有龍湖御湖境、中國鐵建花語天境，分流了部分客戶。

從二手房市場來說，恒都云灣西北側為次新房恒大帝景，鏈家網顯示其二手房最近一次成交時間為2022年1月，均價約46000元/平方米，二手房成交不夠活躍。恒都云灣47100元/平方米的均價難以形成倒掛的行情吸引購房者。

建發觀唐府體量大、加推頻繁 認購率26%

建發觀唐府5月12日開盤，項目此次推出的294套房源共有78組客戶參與搖號，認購率約26%，產品包括93-183平方米公寓、疊加，整體均價約30650元/平方米。

建發觀唐府位于金山新城，直線距離金山衛站約4.5公里。其實項目周邊配套是醇熟的，近金山萬達廣場、紅星美凱龍等，還有新城公園、匯龍湖公園等生態配套。東側一路之隔為復旦大學附屬金山醫院。但金山遠離市中心，項目對地緣性客戶依賴程度高，難以吸引外區客戶。

回歸到項目上，其認購率低的一個重要原因就是供應量大、一直處于續銷狀態。從建發觀唐府2022年9月首開以來，已分6次總計推出981套房源。據網上房地產網站顯示，可售住宅套數431套，項目整體去化率約56%。

建發觀唐府商品房總量達到1291套，項目未來的去化之路預計還很長。

從三批次四個認購率低于30%的項目來看，它們均位于遠郊地段，與市區、軌交站點距離均很遠，交通出行不便。項目普遍依賴地緣性客戶，對外區客戶吸引力小，沒有規劃、教育等特殊優勢的加持，難以快速去化。

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