深藍智庫6月29日對外發布的《2023中國房企社會責任報告》中，披露了2022年度房企現金流量50強榜單。據數據、房企年報統計發現，經營性現金流凈額TOP50房企中，近六成同比負增長，且頭部企業的造血能力也在下滑，“利潤王”中海更出現了70%以上的減值，部分房企的現金流危機甚至有進一步加劇的可能，“現金為王”不再是業績會上一句簡單的口號，而是赤裸裸的現實。邁入新周期，各大房企自我革命求存，而第一要義就是保障現金流的暢通，改變“錢荒”的窘境。

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僅17家正增長 碧桂園居首

衡量一家房企真實“造血”能力，經營活動產生的現金流量凈額（以下簡稱“經營性現金流凈額”）是重要指標。

深藍智庫根據數據、上市公司年報統計發現，經營性現金流TOP50房企2022年的凈額均為正值，并未出現負值的情況。但若從增長幅度來看，僅有17家房企實現了經營性現金流凈額的同比正增長，另有5家房企去年同期為負值，所以無法提供增長幅度參考。也就是說，近六成房企經營性現金流凈額同比負增長。

碧桂園以746.93億元位列經營性現金流凈額排行榜之首，萬科企業、華發股份（600325）、龍湖集團、綠地控股（600606）、華潤置地、融創中國緊隨其后，對應的金額分別為400.9億元、383.44億元、276.38億元、274.21億元、261.46億元以及216.78億元。

低基數引發表面“造血”能力增強

在2022年度房企現金流量50強榜單中，部分企業出現了經營性現金凈流入同比增幅大幅陡增的情況。

以融創中國為例，2022年雖然實現216.78億元的經營性現金凈流入，但查閱年報發現，2021年同期融創中國是-260.98億元的流出狀態。之所以有如此大的變化，源于融創中國的應付/收關聯公司款項凈額大幅縮減，由2021年同期的-368.91億元轉變為0.4億元，經營性現金流也由此轉正。此外，2021年同期低基數也成為了部分企業經營性現金流表面造血能力猛增的原因。

其中已經爆雷的合景泰富集團最為明顯，2022年經營性現金流凈額出現了1333.03%的增幅，翻看兩年的年報發現，這家昔日的千億房企2021年經營活動產生的現金流量凈額僅為7.73億元，2022年該項數據為110.81億元，前一年的超低基數帶來了同比數據的超高增幅。

類似的情況還有濱江集團（002244）、恒基地產，兩家公司2022年經營性現金流凈額同比分別增長521.1%及518.38%；其余企業還有天安378.55%、越秀地產280.71%、城建發展（600266）169.64%、金地集團（600383）111.79%、九龍倉集團105.78%、融信中國101.13%，皆出現“成倍”增長的情況。

“利潤王”中海銳減七成

聚焦頭部房企，碧桂園、萬科企業、保利發展（600048）、華潤置地、龍湖集團、中國海外發展皆于2022年實現了經營性現金流凈額的正增長，但除碧桂園外，另外5家房企的經營性現金流凈額較上一年同期都有一定程度上的減少，經營壓力也隨之增大。

具體來看，龍湖集團2022年實現經營性現金流凈額276.38億元，較上年同期減少37.79%；保利發展2022年實現經營性現金流凈額74.22億元，較上年同期減少29.65%；萬科企業2022年實現經營性現金流凈額400.9億元，較上年同期減少2.39%。華潤置地也出現降幅，較上年同期減少5.29%。

值得一提的是，2022年中國海外發展的經營性現金流凈額出現了大規模的減值，較2021年同期減少了320億元，實現經營性現金流凈額120.64億元，同比減少72.63%，這在一眾頭部房企中是比較罕見的。

2022年，“利潤王”中海交出了一份并不理想的成績單，歸母凈利潤更是創下近20年來最大跌幅。年報顯示，中國海外發展2022年實現歸母凈利潤232.6億元，同比下降42.1%；實現營業收入1803.2億元，同比下降25.56%；毛利率也有一定程度上的下滑，同比下降2.25個百分點。

在銷售低迷的市場狀況下，頭部房企的“規模效應”也將增大其經營風險，因此不得不犧牲利潤來保障現金流的穩定，由此也影響到自身的“造血”能力。

事實上，2022年其他幾家頭部房企的歸母凈利潤也并不樂觀。萬科2022年歸母凈利潤為226.18億元，同比增長0.42%；龍湖集團2022年歸母凈利潤為243.62億元，同比增長2.13%。除此之外，碧桂園、保利發展、華潤置地的歸母凈利潤皆呈現負增長狀態。

富力地產等現超百億縮量

2022年度房企現金流量50強榜單中，有10家房企經營性現金流凈額較上年同期減少超百億元，除上述提及的中國海外發展外，另外9家房企分別是：中南建設（000961）、新湖中寶（600208）、*ST中天（000540）、云南城投（600239）、新城發展、長實集團、龍湖集團、富力地產以及綠地控股，對應縮減金額分別為-105.19億元、-111.66億元、-115.54億元、-115.54億元、-141.51億元、-142.38億元、-167.92億元、-256.21億元以及-348.11億元。

與2021年同期相比，上述房企同比降幅均超過35%，富力地產同比降幅更是達到82.17%。

作為昔日的“華南五虎”之首，經歷了此前幾年的短暫高光后，2021年起富力地產陷入債務危機。隨后富力開始了積極自救，大量出售資產以及債務重組，獲得短暫的喘息機會，不過經營壓力尚未走出“泥潭”。

2022年富力地產凈虧損157.79億元，虧損金額達到2021年度末凈資產828.59億元的19%。而2021年，富力地產的凈虧損為163.53億元。兩年時間下來，富力地產合計虧損約321億元。

由于現金和負債的失衡，*ST中天也“披星戴帽”，從中天金融變成*ST中天。因觸發面值退市，*ST中天最終被終止上市，于6月30日摘牌。

“減收減利”的市場大環境下，房地產行業仍處在出清過程中，現金“流入”高度緊張，也讓房企的基本面持續惡化。

誰來改變“錢荒”窘境

經營性現金流凈額“收縮”，一定程度上說明房企流動性不足，由此也導致上市房企期末現金及現金等價物余額降至近幾年的最低水平。

深藍智庫統計發現，上述TOP50房企2022年期末現金及現金等價物余額約1.49萬億元，較2021年同期下降約17.16%，較2020年同期下降約25.08%。根據50家房企排序，2022年期末余額最多的房企是保利發展，為1754.42億元；其次是萬科企業，期末余額為1344.25億元；第三名為碧桂園，期末余額為1282.81億元。中國海外發展、華潤置地、龍湖集團、綠城中國、長實集團、金地集團、華發股份緊隨其后。

從漲跌幅度來看，2022年對于各大房企而言是慘淡的一年。50家房企中，僅有13家房企實現期末現金及現金等價物余額的正增長。受上期低基數影響，*ST中天雖比2021年同期增長5.87億元，卻是增幅最高的房企，為31.76%。

增長幅度處于10%-30%之間的共有6家房企：天安（29.72%）、中國金茂（19.45%）、恒基地產（18.87%）、嘉華國際（16.29%）、濱江集團（15.08%）、云南城投（10.72%）。

排名TOP10房企中也少有正增長，萬科企業、碧桂園、中國海外發展雖期末余額超千億元，但均較上年同期出現一定幅度的下降，萬科企業降幅4.47%、碧桂園降幅12.71%、中國海外發展降幅15.77%。

50家房企中，期末余額下降幅度最大的是富力地產、正商實業以及時代中國控股，其中時代中國控股出現了超百億的“縮量”。

具體來看，2022年富力地產期末現金及現金等價物余額為21.77億元，同比下降65.22%；正商實業2022年期末現金及現金等價物余額為4.88億元，同比下降73.45%；時代中國控股更是不及2021年的“零頭”，2022年期末現金及現金等價物余額為27.38億元，較上年同期的147.18億元減少超119億元，同比下降更是高達81.39%。

銷售低迷疊加償債高峰，房地產企業仍未脫離“錢荒”的窘境。記者 王寅浩 吳其蕓

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