即使身處熱潮中，多位房企上海營銷負責人仍然表現出“擔憂”，此次新房釋放出的置換改善群體的購買力預計持續一個置換周期，即2-3個月，下一波購買力從何而來，市場又該由誰來接力？

導讀

壹 || 一名項目銷售人員告訴，新政出臺后的周末，售樓處接待量明顯增加，周末兩日到訪200多組客戶，大多數是置換客戶，“都是聽到消息，覺得有機會置換來看房，沒有這么快能買。”

(資料圖片僅供參考)

貳 || 同于2014年上海實行“認房不認貸”后樓市迎來一波瘋狂的上漲期，當下，大家對未來房價上漲沒有預期，不會著急交易。

叁 || 一位接近政府人士告訴，9月初，在五大新城專題研討會議上，政府方面表示，因為五大新城人口呈現負增長，考慮進一步放開落戶政策。

作為一家央企開發商的上海營銷負責人，王蕊仍然對那個特別的周五記憶猶新。

9月1日，上海“認房不認貸”政策傍晚出臺，當晚，王蕊公司旗下在上海的3個項目就開啟了夜場成交模式。“當晚就有客戶來項目下單，成交了好幾套”，王蕊連夜通知還未正式開售的其他項目支援即將到來的周末。

王蕊公司旗下一個均價不到7萬元/平方米的項目，在新政出臺后的周末銷了70多套，來訪量和成交量均較此前翻倍。

有類似感知的還有另一家頭部央企開發商的上海營銷負責人張晴，新政后，旗下一個均價在8萬元/平方米的項目，此前一個月的成交只有個位數，新政出臺后，周末兩天成交了十幾套，到訪量是此前的3倍。

“成交突破5億元”。

“單項目兩日成交1.8億元”。

一張張房企熱銷紅底億元戰報顯示著新政的威力，至今熱度仍在延續，王蕊發現，周末過去，周中的成交量雖不及周末，但較以往也在翻倍增長。

不過，新政的效力并未能傳導到上海房地產市場的各個層面，二手房市場從業者們尚未明顯感知到市場溫度。

即使身處熱潮中，多位房企上海營銷負責人仍然表現出“擔憂”，此次新房釋放出的置換改善群體的購買力預計持續一個置換周期，即2-3個月，下一波購買力從何而來，市場又該由誰來接力？

激起新房“千層浪”

“根據我們對上海新房項目的監測，新政放開后的首個周末，上海新盤來訪人數普遍比此前增加了50%-100%。”王蕊介紹，但項目之間成交量分化較大，環線不同，市場反應也不太一樣。

五大新城一些配套還不錯的項目，銷售提升較明顯，但外郊環，比較偏遠且周邊配套不太好的項目，成交則沒有明顯回轉。

比如嘉定區的幾個新盤，成交量普遍提升了80%-100%，臨港的幾個新盤成交量也提升了60%左右。也有少數如松江、奉賢等遠郊原本銷售不佳的項目，雖然來訪上漲，仍然零成交。

多位房企上海營銷負責人告訴，當下這一波下單的購房者主要分兩種：

第一類是原本就持幣看房的購房者，此前觀望市場和政策導向，政策落地后，不再猶豫，選擇出手。

另一類則是因為有過貸款記錄，被7成首付限住，現在首付門檻降低，獲得購房能力。

在上海交了10年社保的李先生，在認籌倒計時最后一天趕到上海青浦區的國貿虹橋璟上項目看房，他告訴，自己在外地有房無貸款，但有過貸款記錄，以前7成首付，在上海買房比較困難，但孩子已經到了要上小學的年紀，“現在算首套，我就有機會在上海買房，結束一家人的租房生活”。

像李先生這樣在外地有貸款記錄上海無房的剛需客戶并不多，改善客戶群體還是占了絕對的比重。

一名項目銷售人員告訴，新政出臺后的周末，售樓處接待量明顯增加，周末兩日到訪200多組客戶，大多數是置換客戶，“都是聽到消息，覺得有機會置換來看房，沒有這么快能買。”該銷售人員表示，這也導致新政后，其所在項目到訪客戶增多，但真正認籌客戶數量并未超出原本預估，并未觸發積分搖號。“我們項目沒有置換周期，一些置換客戶來不及，轉而選擇了有置換周期的盤”。

事實上，上海許多改善盤已經推出首付分期政策。“二手房市場流動太差了，不得已出的。”在張晴看來，只有首付分期才能幫助置換客們下單。

二手房泛“小漣漪”

作為一家從業近20年，在上海管理著6家門店的上海某連鎖中介區域負責人，喬青將網上一些“二手房火爆”的鼓吹視為“純粹在造勢”。

“只能說政策出來后，客戶的活躍度比以前提升，以前觀望的客戶開始預約看房。”他介紹，新政出臺前，一部分客戶擔心購房后價格下跌，政策出臺后，已經基本定心。

其所在區域的6家門店在新政出臺后，帶看量比過去增加70%-80%，而網傳的業主跳價是極少數，大部分都沒有漲價，但很明顯的是信心增強了，談價空間小了。

“成交上，二手房的反應勢必沒有新房那么快。”在喬青看來，購買二手房流程較新房更為復雜，且一房一價，從看房到談價成交需要一個過程，但確實有一部分置換需求被挖掘出來，以前，不少客戶看著看著就沒下文了，因為在上海首付7成的情況下，想置換一個比原來面積大、品質好的房子是比較難的，現在有機會了。

這一部分需求也反應在二手房掛牌量上，一家閔行區連鎖中介經紀人告訴，后臺顯示，新政出臺后兩小時，系統新增房源達到了700多套。

其門店此前周末帶看量僅有1-2組，新政出臺后周末每日3-4組帶看，目前較少進入談價環節。他表示，除非有看準要參與搖號的新盤，客戶普遍想等一個合適的時機和價格，現在二手房的市場行情并不好。

喬青表示，很重要的一點在于，不同于2014年上海實行“認房不認貸”后樓市迎來一波瘋狂的上漲期，當下，大家對未來房價上漲沒有預期，不會著急交易。

“希望二手房能賣快點！”一位TOP3房企上海營銷負責人表示，即使目前新盤熱度提升，但激發的都是原來市場的存量——一部分觀望好久只差“臨門一腳”的群體和一部分首付降低的客戶。但接下來，二手房成交才是關鍵，只有置換客戶被釋放出來，才有購買力。

亟待新政接力

浦東外環外一位新房項目營銷負責人有些焦慮，目前看來，認房不認貸的政策效力仍“余波未至”。8月最后的一個周末，其所在項目到訪80多組客戶，新政落地后9月的第一個周末，項目來訪量增加至90多組，相比于市區一些改善盤，增長并不明顯。

該項目均價在4.8萬元/平方米，根據戶型不同，面積從90-130平方米不等，總價在360萬-500萬元居多。“我們已經算不上純改善的樓盤了，但根據前期蓄客摸排來看，我們項目超過5成的客戶需要賣掉舊房子，才能購置新房”。

新政出臺后一周，區域內來看房的客戶中，改善置換群體占了大頭，喬青表示，“這一波置換群體的購買力將在9-12月內持續釋放。”一般而言，房子從掛牌、意向客戶看中、簽約、貸款審批、全款到賬，需要兩三個月的時間。

“我們預計，這一輪認房不認貸的政策效果持續期為2-3個月，剛好一輪置換周期。”上述TOP3房企的營銷負責人也做出同樣判斷。改善群體消化完后，市場亟需新的購房群體入場。

他表示，上海現在在限購方面沒有進一步的動作，“購房的仍然是原來一些客群，政策只是激活了存量購買需求，沒有新增需求，剛需購房客戶可能總共就那么多。”

一位接近政府人士告訴，9月初，在五大新城專題研討會議上，政府方面表示，因為五大新城人口呈現負增長，考慮進一步放開落戶政策。

9月7日，上海臨港（600848）新片區發布《關于優化調整臨港新片區人才住房政策相關工作提示的通知》，再次優化人才住房政策。通知顯示，臨港新片區重點支持單位工作的人才購房，工作年限要求從6個月以上縮短為3個月以上。

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